|
库存高去化压力大
在高压线辐射的问题上，吴亚楠亦承认，恐怕并非是天鸿降价的直接原因。除此之外，一名不愿透露姓名的天鸿香榭里销售人员告诉理财周报记者，天鸿此次之所以会降价，实在是因为开盘三年以来，销售情况一直不好，持续处于有价无市的状态中。
在18日以来的连续两次降价潮中，城北多家开发商被传竞相降价，但理财周报记者调查发现，即便在城北，目前参与降价的楼盘，也仅有前述的德信和天鸿两家。
这一现象得到了杭州当地房地产业内人士的认同。据本土大型房企滨江集团董秘李渊介绍，上述降价只是个别楼盘的个别现象，降价的区域也仅仅发生在近郊，主城区并未出现明显降价。
26日，记者又相继走访了杭州城内大型房企的多家楼盘，包括绿城集团[简介 最新动态]、滨江集团在内的相关人士均表示，未曾参与降价，未来一段时期内也不会考虑降价。
除了区域和个别房开的特殊因素外，当地业内人士又指出了连续降价的供求原因。动力地产董事高峰告诉记者，杭州近年来商品房库存激增，而过高的房价抑制了购房需求，导致商品房去化压力过大。
这一观点也得到了李渊的认同，据其介绍，杭州目前的巨量库存不容忽视，造成不少房企销售压力较大。根据杭州房地产官方门户，杭州透明售房网的数据显示，截至 2013年底，杭州市区（含萧山、余杭）商品房库存高达113187套，与北京、上海、广州、深圳四个一线城市相比，杭州住宅库存量最大，也远大于南京的库存量。数据显示，截至2014年1月2日，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.36万套，广州为5.61万套，深圳4.18万套。很明显的，在主要城市对比中，杭州受调控影响较大。
21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，杭州商品房库存的增幅远远超过其消化增长速度，而去年出让的巨量土地也在今年陆续进入供应，库存和新增叠在一起，就造成了供过于求的现象，而最先承压的，也就是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商，如果不率先回笼资金，当风险来临时，也将最快倒下。
关于杭州降价是否会波及其他城市的言论，桑豫峰认为，不排除相关影响，尤其是库存较大，无法承受市场观望期的企业。
疯狂拿地盈利成疑
除了库存创下历史新高，并远远超过了北上广深之外，杭州房企拿地的热情亦不容忽视。
身处降价风波中心的德信集团，就在其宣布降价的同一天，在杭州市公共资源交易中心，以加价100万，总计17.4787亿元的价格，竞得钱江新城二期章家坝地块，该地块仅楼面价就高达12440元/平方米。而2月25日，德信地产又与浙江中南置业有限公司，为滨江区一块土地展开厮杀，但在16轮的报价之后， 德信地产败北，中南置业以13.4亿元摘走白马湖地块。
针对降价和连续拿地的现象，德信地产销售总监杜盛称，这是集团百亿战略的落地动作，据其介绍，2013年德信集团营收60亿元，因此集团在2014年制定了百亿元的战略计划，而为了实现这一战略，高周转，规模化。具体操作而言，即是在土地市场更主动拿地，另外也将加快销售周转，实现资金回笼。
德信地产的现象并非个例，透明房产网发布的杭州房地产市场2013年研究报告显示，当年土地市场呈现前所未有的狂热，全年土地成交金额刷新了2009年的历史最高纪录，达到1326.9亿元，多个板块楼面价均创下新高。
除此之外，在2013年间，杭州房地产市场共新增15家房地产开发商，而全国销售额排名前十五的开发商也已全部进入杭州市场。新玩家的进入，必然带来地价的攀升，研报数据显示，在去年成交的项目当中，外地开发商拿地金额占比高达77%，但由于供求关系的影响，诸多板块房价并没有随着地价升高而上涨，相反的， 不少新盘的售价已经否定了部分新晋房企的高地价，出现了“面粉”贵过“面包”的畸形现象。
“前述降价的两个楼盘，看似降价幅度很大，但实际上，他们现在的价格基本就是当初的开盘价。”动力地产董事高峰称，与此同时，高峰介绍，楼面价高过房价的现象主要存在与外来房企，实际上，高昂的土地成交价格，后期确实让一些房企在销售中出现了不盈利，甚至亏损的现象。
| 
