工行分析师：房市不存在全局性泡沫 有其客观合理性

房地产市场下一阶段走向

在经济增长总体放缓的大背景下，中国房地产市场告别了飞速发展时期，房地产业野蛮生长的时代已经结束。全国各地楼市都火爆、所有楼盘都热销、所有房企都赚钱的日子一去不返，即使基本面最好的一线城市，也将面临不同年份投资时机好坏的差别。但也要看到，房地产市场本身并不存在全局性的泡沫，全国范围内不会出现供求严重失衡的局面，房价不存在全面暴跌的基础。近两个月房地产调控政策呈现一定的放松迹象，部分城市放松了限购，放宽了购房落户规定，房地产信贷政策也有放松苗头，对下一步房价形成支撑。总体来看，未来几年中国房地产市场的发展速度将较前些年放缓，房价将总体呈现平稳、慢涨态势。

具体来说，房地产市场将表现出以下特征：首先，全国房市“同涨同跌”的格局结束，“分化”成为市场发展的关键词。一是不同城市之间明显分化，房地产市场的调整幅度不同。城市之间的分化，与城市经济、产业结构、人口结构、居民购房能力、市场供求等有着密切关系。在经历了2012-2013年的飙升之后，一线城市房价短期将趋于稳定或短暂、小幅回落，中长期仍将缓慢上涨；二线城市根据各自的经济结构、人口结构和库存状况，房地产市场的调整幅度差别较大，但大部分城市房价将保持稳定或慢涨；三、四线许多城市由于需求相对较小、供给较大而面临较大的去库存压力，同时，这些城市的投资、投机需求因没有出台限购政策而未完全出清，房地产风险相对较大，市场调整的幅度较大，周期较长，个别前期价格上涨过快、严重供大于求的城市将迎来房价的深度回调。二是房地产行业面临分化，行业整合将加剧。在接下来的调整中，众多开发企业将有所分化，行业集中度提高。行业龙头、自有资金充裕、产品结构多元化、土地储备和结构合理的企业将表现出较强的抗风险能力，并将迎来规模扩张的契机，而规模小、激进扩张、负债率高企的企业则经营困难甚至破产倒闭，或成为大型企业的兼并对象。

其次，房地产市场的发展重点从“温饱型”向“小康型”转变。中长期来看，随着我国经济社会发展不断进步，居民收入水平和生活质量提高、家庭结构变化以及房屋折旧，房地产市场的发展重点将从以满足基本住房需求为主向以提升住房品质的改善型需求逐渐过渡。市场需求将更加注重房屋品质和居住的舒适度，改善型住房具有很大的发展空间，面积较大、户型结构合理、房屋品质上乘、环境配套成熟、物业服务和维护到位的房屋占比将逐步提高。此外，随着我国进入老龄化社会，老年人口数量迎来持续、快速增长，硬件设施完备、生活医疗配套成熟、居住环境安全宁静的养老地产将成为中长期的发展热点。

（樊志刚系工商银行总行城市金融研究所副所长，李露系工商银行总行城市金融研究所分析师。本文仅代表作者观点，与所在机构无关）

(上海证券报)