评论：公积金跨区域流动有助降低房贷成本

当前最关键的是增加规模化低成本的可贷资金，而住房公积金无疑是最佳选择之一。从资金规模上看，截至2014年3月，全国实际缴存住房公积金职工达1.06亿人，缴存总额6.47万亿元，沉淀的余额就有3.27万亿元。

住建部、财政部、人民银行等三部委近日发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，与此前央行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(“央四条”)有异曲同工之妙，即降低首套住房和改善型住房贷款成本，助推住房消费金融发展，做实居民合理住房需求，实现楼市去库存、去泡沫，缓冲经济下行过程中企业投资意愿迅速下降、被动产能收缩和抵押物价值下跌，对稳定经济关键指标、经济底线增速和金融信贷质量的冲击。

“央四条”提出了盘活存量房贷资源(“还清再贷”和MBS)、发行专项金融债券等措施。这些措施不仅从增量和存量两个角度，增加银行可贷资金的供给，缓解了房贷对银行流动性的压力，而且能将银行低收益存量房贷置换出来，可以激励银行发放低成本的住房贷款。然而，旨在增加房贷资金供给的MBS和定向增加低成本房贷资金的专项金融债券，事实上难以在中短期内担当大任。在金融市场不发达、利率市场化不够、机构投资者不成熟的情况下，MBS难以快速生根和壮大。

更重要的是，MBS能够为市场投资者认可和接受，前提是给投资者的收益率要足够高。自2005年开展试点以来，MBS在我国总共才出了3单，而且每一单都贴着招标利率的上限(大概在5%-6%之间)。MBS的收益率居然如此之高，可见其接受度是比较低的。那么，目前在社会无风险收益率居高不下、支持MBS未来收益的现金流(租金收入和房价增值收益)可能下降的情况下，MBS只有给出更高的收益率才能为投资者接受。

而更高的收益率是担保方(或打包银行)无法接受的，也是实际收益无法保障的。而由于“定向宽松”限制银行间市场资金量，再加上较长的审批和发行周期，发行专项金融债券也难当大任。因此，无论从增加住房可贷资金，还是降低房贷成本，都只能将MBS和发行专项金融债券放在中长期改革范畴来理解其效应。

当前最关键的是增加规模化低成本的可贷资金，而住房公积金无疑是最佳选择之一。从资金规模上看，截至2014年3月，全国实际缴存住房公积金职工达1.06亿人，缴存总额6.47万亿元，沉淀的余额就有3.27万亿元。也就是说，全国范围内公积金闲置的比例高达50%，而目前存量个人住房贷款也仅仅才10万亿元，闲置公积金相当于存量房贷的1/3强。