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海外市场更有魅力 千亿级房企拓展面临多重风险

house.fjsen.com        2015-09-14 10:50:16       来源:每日经济新闻 责任编辑:李婷婷        我来说两句

海外市场不确定性高

如果将海外投资项目的销售全部寄托于国内客户,对于国内房企而言,其实是一件福祸相依的事。

2011年,碧桂园进军马来西亚新山市,创造开盘后一个月6000套、91亿元人民币的销售纪录,月销售额超过新山全年销售额,迅速成为当地房企No.1。支撑这一业绩的,大多是碧桂园的国内客户,他们看好该项目的原因之一是,如果将新加坡比作中国香港,那么新山就是深圳,有深圳物业增值案例在前,投资新山的收益不言而喻。

很不幸的是,这种投资逻辑很快被颠覆,马航飞机失联事件发生后,碧桂园海外销售业绩受到大幅影响,碧桂园的战略最终被迫调整为“三分天下”(即海外市场、广东省及广东省外的国内市场)。

关于目标客户定位,张玉良曾强调,绿地的海外项目“不只卖给国内”,比如伦敦项目的内地买家不超过10%,纽约项目的内地买家不超过30%。

除了销售环节的不确定性因素,将视野放到开发环节,开发商面临的挑战更多。受限于不同地区的预售制度,国内开发商习惯的高周转模式很难在海外市场玩转,回笼资金慢,管理成本高。吴建斌曾表示,在海外,碧桂园的全产业链模式无法复制,难以体现自身优势,所以需要放缓海外投资步伐。

记者注意到,目前,开发商进军海外市场多采用先“搭伙”后“单干”的模式。以万科在香港市场的开拓为例,进入之初做财务投资,不操盘,只学习经验,随后自己操盘,并寻求其他财务投资者。

通过“搭伙”阶段了解当地法律环境,熟悉市场规则十分重要,今年,位于纽约的中资房企跨富地产就与项目合作伙伴陷入法律纠纷。

“海外物业开发市场并不都是蓝海,现在很多城市已近饱和,比如澳大利亚墨尔本等”,陈厚桥称。

此外,汇率也是一把“双刃剑”。由于前几年海外融资利率远低于国内,很多开发商通过发行海外债券筹集资金,但人民币贬值后,这些海外债务将给房企带来大量汇率损失。

 
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