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专家:楼市“去库存”将贯穿2016年

house.fjsen.com        2015-11-25 15:11:21       来源:中国证券报 责任编辑:李婷婷        我来说两句

因此,即便重点城市楼市持续回暖,并带动全国楼市销售量回升,但销售与库存“两张皮”始终存在。今年以来,库存仅在5月短暂减少,后续一直增加。10月底,全国商品房待售面积比9月底增加2122万平方米,远大于7-9月月均仅100万平方米左右的增幅。另外,商品住房库存结束连续两个月减少态势,10月大增1180万平方米。库存大幅攀升,重灾区在三四线城市,而“金九银十”推盘增加、前期政策激励效应递减是主要原因。

另外,从库存概念看,除了常说的待售库存,即产成品库存外,还包括在建库存(半成品)和已批未建库存(原材料)。前者是显性库存,规模不大,业内匡算的消化周期多在24个月左右;后两者是隐性库存,规模非常大。中信证券估计,按规划建筑面积,目前已批未建库存70.9亿平方米、在建库存55.3亿平方米、待售库存6.6亿平方米,全国整体库存达到132.8亿平方米。若按2013年13亿平方米的历史最高销售计算,即便未来不增加土地供应,也要10年才能消化完。

当前,尽管资金面全面好转,但开发商新开工和拿地积极性并不高,库存制约是首要原因。三、四线城市开发投资、新开工和库存分别占全国的45%、60%和70%,所以就不难理解缘何今年以来楼市“先行指标”(新开工、拿地、开发投资)始终疲软,这也是今年以来固定资产投资增速持续回落的原因。尽管楼市库存成本比较低,但关键是,若三、四线城市库存不消化,全国楼市开发投资、上下游制造业产能过剩,进而全社会固定资产投资疲软的格局就无法化解。

因此,去库存仍将贯穿2016年。在政策上,针对既有政策边际效应减退,新一轮政策呼之欲出,如首套房贷款首付和交易税负降低、推进公积金异地流转、保障房(包括棚改)供给全面货币化、国家住房银行、资产证券化等。另外,以加速新型城镇化为契机,以户籍改革和传统产业转移为抓手,大力夯实返乡置业,可能成为政策重点,意在让“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”,实现外来人口在城镇化成本较低的三、四线城市“扎根”、让产业在三、四线城市集聚,从而实现“楼市、人口、产业”发展的顺循环。

 
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