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业内人士释疑
一线土地竞争加剧?市场因素更重要
在公布的营改增方案中,规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称,扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少,因此房企需要缴纳的增值税销项税减少。也有分析认为,土地成本可以抵扣,会为布局一线城市等土地成本较高的企业带来更大机会,有可能持续引导开发商进一步加剧在一线城市土地市场的竞争。
对此,覃宇则表示:“市场可能比税的因素更为重要。”其表示,因为一线城市的地已经很有限且价格较高,据其接触的房地产客户测算,一线的城市的毛利率并不一定最高,二、三线的毛利率可能反而会更高一些。所以,此举并不一定会加剧开发商对一线城市土地市场的争夺,更多取决于开发商自身的商业方面的考虑。
刺激商业地产?税收仅是考虑一部分
继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后,本次改革又将不动产纳入抵扣范围,无论是制造业、商业等原增值税纳税人,还是营改增试点纳税人,都可抵扣新增不动产所含增值税。
分析称,此举会加大企业减负力度,促进扩大有效投资。如今年一季度广州一手写字楼的套均总价大约为500万元,假如企业5月1日后在广州购置500万元写字楼物业,按11%的增值税税率,其进项税总额=500/(1+11%)×11%=55万元,其中第一年可在销项税中抵扣60%即33万元,第二年可抵扣40%即22万元。从销售角度看,相当于5月1日后企业购买写字楼,国家给予了10%的价格优惠补贴。这在一定程度上为那些购买写字楼的企业省下不少费用。
分析认为,新增不动产投资被纳入抵扣,这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产。“表面上看会是这样。”覃宇表示,在实际的生活中,企业可能要考虑比较多的因素,如销项的多少、生产规模等。固定资产投资是一个比较大的支出,如果分开两年去抵扣,虽然资金在支出之后,在一定程度上不用交销项,但是企业的资金支出也有资金成本。那么企业资金的融资渠道、融资成本对销项的现金流的节省会有多少好处,都是值得企业各方面来考虑的。“如一家人寿保险公司,其营业额很大但销项比较少,在这种情况,如果要购买固定资产,则不会获得比较大的利益。”
营改增全面推开后 预计全年减税超5000亿
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今年5月1日起,在全国范围内推开营改增试点,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。
营改增后,建筑业和房地产业适用11%的增值税税率,金融业和生活服务业适用6%的增值税税率。据测算,四大行业涉及的纳税人总数近1000万户,是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍,年营业税规模约1.9万亿元,占原营业税总收入的比例约80%。
据统计,截至2015年底,全国营改增试点纳税人共计592万户,其中一般纳税人113万户,小规模纳税人479万户,累计实现减税6412亿元,其中,试点纳税人因税制转换减税3133亿元,原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。营改增全面推开后,预计全年减税将超过5000亿元。
国家税务总局相关负责人在评价前期营改增效果时表示,营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题,有效减轻企业税负。从前期试点情况看,无论是试点纳税人还是原增值税纳税人,都实现了较大规模的减税,这充分证明营改增的制度框架体现了总体减税的要求。
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