既要去库存也要控房价——2017年一季度龙岩楼市运行评析

2017年一季度，龙岩楼市运行有两个现象值得关注:一是商品房销量大幅增加，但房价涨速过快、涨幅偏大;二是商品房库存总量去化明显，但商业地产库存依然高企。

统计数据显示，一季度全市销售商品房69.39万平方米，同比增加46.76%，销售商品住房58.51万平方米(5434套)，同比增加41.77%。其中，中心城市销售商品房34.97万平方米，同比增加38.22%，销售商品住房28.41万平方米(2705套)，同比增加30.86%。在销售大幅增加的同时，房价随之快速上涨。一季度全市商品房均价为6472元/平方米，同比上升14.77%，商品住房均价6421元/平方米，同比上升12.14%。其中，中心城市商品房均价为7652元/平方米，同比上升22.3%，商品住房均价为8197元/平方米，同比上升25.86%。

去库存方面，统计数据显示，截止3月末，全市已批准预售未售出的库存商品房面积338.04万平方米，比去年12月末的365.13万平方米减少27.09万平方米;未售出的库存商品住房169.63万平方米，比去年12月末的195.79万平方米，减少26.16万平方米;未售出的库存商业地产165.77万平方米，比去年12月末的169.34万平方米仅减少3.62万平方米。根据2014—2016年商品房、商品住房、商业地产月均销售面积计算去库存期，截止3月末，全市商品房19个月、商品住房10个月、商业地产95个月;中心城市去库存期，商品房15个月、商品住房7个月、商业地产117个月。由此可见，我市商品住房去库存成效明显，去库存期已进入合理区间，而商业地产去化乏力，去库存任道重远。

由此可以得出，2017年龙岩楼市的调控方针应是“既要去库存，又要控房价”。即对商业地产要着力去库存，而对住宅地产则主要是控房价。

为加大商业地产去库存力度，龙岩市人民政府于2016年9月出台了《化解房地产库存实施意见的通知》(龙政综【2016】169号)，文件中提出的科学规划、合理供地，从源头上控制商业地产增量;加快商业地产转型，大力支持符合条件的非住宅类商品房项目用地调整，尽快让转型项目按新的规划指标进行开工建设;完善购租并举的住房制度，积极开展住房租赁业务;实施税费优惠，鼓励、支持居民购买商业地产等等措施，都取得很好效果，2017年应继续执行。但据悉，对购买一手新建商业、办公用房实行契税“即征即奖”的优惠政策执行至2016年12月31日就终止了。为此，笔者建议，应延期这一政策，因为实践证明，这项优惠政策，对推动、促进商业、办公用房销售能起到立竿见影的效果。统计数据显示，2016年9月1日至12月31日，龙岩中心城市销售商业办公用房面积为7.15万平方米，占2016年全年销售商业、办公总面积10.63万平方米的67.26%。实行契税优惠后，看似税收收入减少了，但销售额增加了，税收总额反而会增加，且由于契税税率较低，而土地增值税、企业所得税等税种税率较高，只要交易成功，税收入库额只会增加，不会减少。

对住宅地产控房价，应从供需两端同时发力。因为商品价格是由供求关系决定的，供不应求，价格就上涨，供过于求，价格就跌。龙岩的新建商品住房的供应应该是充足的，以中心城市为例，截止2017年3月末，已批准预售未售出的库存住宅面积169.63万平方米，加上已开工未批准预售的住宅面积约有42万平方米，合计约有210万平方米，合约25000套住房在近两年内可提供给市场，而中心城市近几年住宅销量年均在12000套左右，如果建设速度和供应节奏掌握合理，市场应不至于出现供不应求的情况。现在的问题是，在供应端或由于部分开发企业因资金不足，放缓施工进度，或由于部分开发企业预测房价会上涨而“捂盘惜售”，导致供应减少，造成消费者恐慌抢购。上个月，某楼盘开盘价位超万元，却在当日一扫而空，出现久违的“日光盘”现象就是明证。在需求端，由于毗邻的厦门、漳州房价“疯涨”，消费者担心龙岩房价跟风上涨，就出现抢购现象。同时，由于近几个月炒房团有从一、二线城市转向三、四线城市的迹象，漳州市在短短几个月内，房价被迅速翻倍炒高。龙岩在二手房市场已出现上百个“炒房客”，据房地产中介协会调查统计，一季度全市销售的2605套二手住房，其中有805套(占30.9%)是由“炒房客”投资、投机交易的。一手房市场有没有投机炒房行为，市房地产业协会正在调查。为此，笔者建议，为保持和促进龙岩房地产市场平稳健康发展，在供应端应继续实行市政府提出的“促投资、促开发、促上市”的“三促”措施，加快审批速度，督促符合“预售条件”的项目尽快上报审批，已批准预售的项目应一次性推出全部房源，不得“捂盘惜售”，增加新建商品房的供应量，满足市场需求。在供应端，要积极宣传“房子是用来住的，不是用来炒的”的定调，结合龙岩楼市近期房价连续攀高的实际，尽快出台包括限购、限贷以及对二套房以上提高首付比例、对所购新建商品要在取得房产证后满两年才可以交易等遏制炒房的措施，以防范于未然。

(林镇江)