媒体盘点国外房产税如何收 美国严格登记征税透明

税率分化 鼓励投资

本报驻墨西哥记者 姜 波

富人区的豪宅一年缴纳上千美元的房产税，而工薪阶层地区的房屋每年仅缴纳数十美元。与其他经合组织成员相比，墨西哥的房产税率要低得多。低税率有鼓励房地产投资的用意，但也在客观上造成了地方财政困难，制约了各市政府改善基础设施建设、增加公共建设投入的空间

墨西哥

首都墨西哥城的一名律师拉斐尔，全家四口人居住在墨西哥城市中心繁华地段的一栋两层别墅里。房屋地段好、面积大，他每年要缴纳28374比索（约合2140美元）的房产税。退休工人安赫尔居住在城南的一栋别墅内，由于地段一般，加上政府的补助，每年仅需缴纳396比索（约合30美元）的税款，二者的差距相当之大。

墨西哥征收房产税的历史由来已久，1917年的墨西哥宪法就将房产税的征收列入其中，规定各州政府负责对房产税进行征收。1983年，墨西哥通过了宪法115条修正案，为了给各市政府增加财政收入，将房产税征收权限下放至各市政府。1999年，墨西哥对宪法115条再次进行了修订，强调了各市政府的这项权力，而各市也被给予权力，可根据当地经济状况确定所征税率，每年向当地议会呈交土地和建筑价值评估，以确保房地产登记价值与市场价值相符。

墨西哥房产税具体的计算方法为，将土地价值与建筑价值相加得到房产的总价值，根据总价不同，房产将被分为不同的等级，每个级别要缴纳固定的税款，然后总价减去该等级最低额度的金额，再乘以该等级相应的税率，得出的钱数与固定税款相加，即为所需缴纳的房产税额。所以在富人区的豪宅一年缴纳上千美元的房产税，而居住在工薪阶层地区每年仅缴纳数十美元的状况就不足为奇了。

为了体现公平性原则，照顾弱势群体利益，退休人员、领取补助金者以及超过60岁的居民均可以享受房地产补贴或优惠。具体来说，其房产总价值在188.3万比索（约合14.2万美元）以下的，每年仅需缴纳最低额度，即234比索（约合17.6美元）的税款，而若超过此额度，则可享受30%的折扣。而除了这部分居民外，普通居民若房产总额在195.3万比索（约合14.7万美元）以下，也可享受25%—50%不等的折扣。

墨西哥房产税的缴纳方式比较灵活，可一次性缴纳全年税款，也可每两个月交付一次。为了鼓励居民及早缴纳房产税，根据各地政府规定及当年财政状况变动，各地会给予5%和15%之间的折扣。以墨西哥城为例，如果房产所有人在一月份缴纳全年税费，将享受7%的折扣优惠，在2月份缴纳全年税款，则享有6%的优惠。

墨西哥各地财政部会根据当年经济状况及通货膨胀率等调整房产税税款，但墨西哥房产税缴纳税额还是很低。根据经合组织的数据，墨西哥每年收取的房产税仅占其国民生产总值的0.23%，远远低于该组织成员国1.5%的平均水平，也远远低于同地区的智利和巴西等国。多年来，墨西哥的房地产市场一直火不起来。由于投资墨西哥房地产市场回报率不是很高，再加上有组织犯罪行为干扰市场，开发商热情有限。投资不足和刚需不旺使墨西哥房产不温不火，降低房产税税率也有鼓励房地产投资的用意。

虽然税率较低的初衷是为了刺激房地产市场的发展，然而，这也在客观上造成了地方财政的困难。据墨西哥国家统计局公布的数据，房产税收入仅占各市政府收入的13%，市政府收入大部分依靠联邦政府拨款。严重的收入不足制约了各市政府改善基础设施建设、增加公共建设投入的空间。所以，目前有很多墨西哥经济学家呼吁，在不提高税率的情况下，政府应及时更新并精确进行房产总价的估测工作，这将会极大增加政府房产税收入，改善地方财政脆弱局面。