媒体盘点国外房产税如何收 美国严格登记征税透明

严格登记 征税透明

本报驻美国记者 吴成良

登记是美国房地产管理的一项基本制度。美国房产税征管严格、透明。一个地方的人气和房地产状况，很大程度上决定了政府的财力。正因为如此，美国地方政府想方设法吸引人来购房、居住。由于地方政府的很多公共服务依附于房产税，客观上加剧了美国社会的分化

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房产税的征收和使用归属于地方政府。而征税的基础在于房产登记制度。美国实行的是契约登记制度，房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础。登记是美国房地产管理的一项基本制度。尽管美国各州法律不尽相同，但一般而言，房地产的交易必须委托代理律师完成，在完成交易后，律师将交易的相关契据向县政府的不动产登记处登记。县不动产登记处负责收集、登记并向公众发布与房地产相关的各种信息。

比如，记者居住的美国弗吉尼亚州阿灵顿县，县政府建立不动产登记的数据库，公众可免费到县财政局或不动产评估处查阅，或者上网查询。县政府每年把所有登记资料集中，出版“土地书”，并制成光盘，公众甚至可以在公共图书馆的计算机上去查询。对于每一处不动产，数据库中的信息包括所有权记录、销售价格与日期、土地或建筑物的物理状态描述以及价值评估和每年缴纳不动产税的记录等。

美国不同州、不同县市甚至同一个县市的不同学区，房产税的税率可能不一样。同一个地方，不同年份的税率也有变动。但美国大多数地区的房产税税率在1%—2%之间。通常，这个税率由县政府最高决策机构——县政委员会，根据年度预算需要提出建议，并经公开听证后确定。县政府设有专门的房地产价值评估部门，评估房产的价值，然后按照确定的这个价值，乘以税率算出房产税。政府每年会定期向房主寄送税单。这笔税可以每年分两次缴纳。比如，阿灵顿县2013年的税率是1.021%，也就是说，价值40万美元的房子，当年要交房产税4084美元。

美国房主缴纳的房产税的使用是透明的，政府寄来的纳税单据会详细列明这些钱去了哪里。通常，房产税的大头用于公立学校，约占全部房产税收入的70%—80%。其他方面的用途包括公共图书馆、消防、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等，用于县政府日常开销的比例很低。

房产税是美国地方政府主要的税收来源，而且是较为稳定的税源，因为相比收入税或者销售税，房产税在经济衰退时期的波动不会那么大。一个地方的人气和房地产状况，很大程度上决定了政府的财力。正因为如此，美国地方政府想方设法吸引人来购房、居住。

对于房主来说，房产税是一笔不小的支出，是持有房产的重要成本。美国地方政府征收房产税主要是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。美国地方政府的很多公共服务依附于房产税，其结果是，房产价值高的富裕社区，政府财税收入多，公立学校等公共服务好，这又反过来吸引更多居民前去居住，形成良性循环。而农村和城市贫困社区则陷入恶性循环。这客观上加剧美国社会的分化。

美国房产税征管严格。法律规定，房主的通信地址变化后必须书面通知政府，防止税单无法寄达。房产税逾期要缴纳罚金。房产税拖欠两年以上，房屋会被充公、依法拍卖。