开发商轮流坐庄推涨上半年地价 行业资产泡沫显现

下半年政策趋紧土地泡沫风险显现

近日，中央首次提出要抑制资产泡沫，被业内解读为剑指房地产吸金黑洞。

CRIC研究中心研究员杨科伟表示，从上半年中国经济表现看，6.7%的GDP增速高于6.5%的目标，但很大部分源于上半年地产发力，而资产泡沫主要聚焦在房地产行业。

杨科伟说，早在今年4月A股上市公司集中公布的2015年财报中，诸多企业去年净利润不足1500万元，部分上市公司即便拼尽一年利润也无力购得北上广深一套住宅；相反，在一线城市买房一年涨价增值部分相当于辛辛苦苦干事业一年利润。虽有夸张之处，但也充分反映了当前经济现实。

“在货币政策持续宽松情况下，资金并未‘脱虚入实’，而是转向进入房地产行业。”杨科伟表示，房地产业造富效应成倍放大，这一点M1、M2增速“剪刀差”持续扩大以及民间投资增速不断下滑便可见一斑。

张大伟表示，在现实的资产市场上，经常可以观察到的经验现象是，在没有显著基本面变化的情况下，资产价格却会持续上升，从而产生资产泡沫现象。而从资本市场看，主要的资产泡沫有股市与房地产市场，2015年股市进入熊市，当下的一二线城市房价飙升，基本就可以定义为资产泡沫。

今年7月21日央行发布的贷款数据显示，上半年全国新增贷款7.53万亿元，而其中的个人购房贷款就增加了2.36万亿元，比重达到了31%。值得一提的是，上半年新增住房贷款额几乎相当于去年全年新增房贷额。

张大伟说，2015年相关的政策还是“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”，而在2016年经济工作会议上则从“加快”变成了“有序”。

杨科伟认为，对部分热点城市，政策转变的信号已经非常明显，房地产市场的“去杠杆”化也势在必行。随着后续“抑制资产泡沫”的具体措施落地，无疑将对房地产市场产生极大冲击，特别是部分热点二线城市，市场将面临量缩滞涨局面。

截至7月27日，年内抢地最积极的50房企合计拿地为6221.75亿元，合计建筑面积为9622万平方米，平均拿地成本为6466元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4261元每平方米，企业拿地平均成本增加高达51.8%，价格风险再度增加。

张大伟也指出，截至6月下旬，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿元，截至2016年6月16日，这些地块销售额只有224.8亿元。这意味着若按照目前市场正常的销售利润，这部分地王的总货值预期为3800亿元。224亿元的销售额，目前来看只相当于一年的资金成本，这里面酝酿着巨大的市场风险。