土地市场：分类调控中供需压力渐缓

国土资源部部长姜大明今年初在全国国土资源工作会议上表示，今年将对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

住宅市场和土地市场的联动作用一直密不可分。业内专家分析指出，从供给侧改革的思路出发，只有从源头上解决土地市场的供需失衡，才能进一步调节住宅市场的供需关系，通过抑制地价达到稳定房价的目的。

土地供给侧改革措施不断

“在土地利用方面，用地标准、用地结构、用地布局是‘十三五’期间重点要考虑和着力的内容。”国家土地副总督察、国土资源部总规划师严之尧指出，国土部将根据“十三五”规划和五大发展理念，在严格用地标准、优化用地结构和布局三方面重点施策。

2016年2月，国土资源部锁定年度工作要点。其中包括：全力保障稳增长调结构，加快土地利用年度计划下达，保障国家重大工程项目用地，合理调整产业用地结构，完善促进区域协调发展的国土资源政策，进一步规范土地储备工作等。

2016年3月，姜大明在回应社会关切的房地产调控、人地钱挂钩、不动产统一登记等问题时表示。国土部将采取有保有压、优化结构、分类调控等政策措施，合理增加不同城市的土地供应面积。

2016年6月，由于当年上半年一二线土地市场高价地频出，国土部重申“异常交易地块”的备案制度。具体为，要求各地加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的房地产用地及时上报。还要求地方国土部门分析异常地块高价原因，对出现异常高价地块的市县进行督促和约谈。

2016年10月，国土部会同国家发展改革委联合印发指导意见，对“十三五”内单位国内生产总值建设用地下降20%的目标要求分解到各省（区、市）。该意见提出，“十三五”时期国土资源管理部门和发展改革部门从总量管控、盘活存量、市场化配置、土地使用标准等七个方面实现监管。同时要求，各地尽快将本地区的下降目标分解到各市、县，并确定五年下降目标底线和年度下降目标底线，实行双底线管控。

同月，国土部、发改委、住建部等五部委联合发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》。意见要求，到2018年基本建立人地挂钩机制，形成部门联动、上下衔接、有利于促进新型城镇化发展的建设用地供应制度；到2020年，全面建立科学合理的人地挂钩机制政策体系。

2016年11月，国土部针对城镇低效用地再开发利用发布指导性激励政策。针对当前普遍存在城镇外延式扩张与存量土地低效利用状况并存的情况，着重从五个方面提出针对城镇低效用地的再开发鼓励措施。分别是：鼓励原国有土地使用权人自主或联合改造开发；积极引导城中村集体建设用地改造开发；鼓励产业转型升级优化用地结构；鼓励集中成片开发；加强公共设施和民生项目建设等。

2017年初，国土部表示将加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，促进房地产市场平稳健康发展。“既要针对房地产市场的短期波动，研究应对之策，抑制房地产泡沫；更要从长远出发，构建符合国情、适应市场规律的土地基础性制度和长效机制。”姜大明说，“必须明确住宅用地是保障住有所居的，不能用来炒作投机”。

房地产企业调整拿地策略

由于住宅类土地的稀缺性，房地产企业逐渐习惯了以联合体的方式获取土地储备。一位业内人士告诉记者，“一地难求”是各大房企普遍面临的现象，为了避免彼此之间的非理性竞争，联合拿地、联合开发可以避免多输。

“去年一年，我们公司参与了多宗地块的竞拍，但是最终一块地也没拿到。”北京一家房地产企业市场拓展部的员工罗铮告诉《经济参考报》记者，“没有办法，轮不到我们，别的企业竞价上来以后，我们的成本就没法控制了。”

罗铮所在的部门有一个苛刻的要求，每当北京土地市场有经营性用地挂出，主管领导都要求部门员工预测出可能参与竞价的其他开发企业、未来地块出让的价格以及地块的最终竞得者。他告诉记者，2016年北京市场推出的宅地，分别落入万科、龙湖、保利等在北京市场深耕多年的“拿地大户”手中。

一年前，罗铮从南方一所城市毕业后应聘到这家房地产企业，他们部门主要工作就是监测分析土地市场的行情、周边开发企业的买地动作以及为公司购入土地储备。在过去的一年里，罗铮参加了北京国土局的每一场土地拍卖，现场统计拿地企业的每一次报价，并计算土地成本以及未来的利润空间。

最近一次是2月16日，北京出让房山良乡镇的两宗经营性地块，这是春节后北京土地市场的首场拍卖会。两宗地块吸引了中海、保利、龙湖、远洋、万科等八家房企。最终，分别被“中海、首开、保利、龙湖联合体”和“金地、旭辉联合体”竞得。

1月19日，北京市推出房山、平谷、门头沟三宗住宅用地，并吸引了包括远洋、愗源、富力、万科等20余家房企及联合体参与竞拍。其中，门头沟潭柘寺地块被远洋、龙湖、保利等五家房企联合体以63.3亿元竞得。

“拿地难的不光是我们这样的公司，有很多体量、资金、实力比我公司强的企业往年布局偏重于二线城市和三四线城市，现在想回过头来到一线城市开发一些标志性产品，也拿不到地。”罗铮说。

对此，各家开发商也在相应调整收储策略。在罗铮看来，土地市场的竞争方向，让开发企业在融资、开发能力、运营能力各方面都面临考验。以北京土地市场为例，从几年前的“价高者得”，到后来的竞配建、竞自持面积，当前的土地出让方式和条件已经非常严格。

“所以，才会出现五家以上的开发企业组成超级联合体合作拍地。甚至在竞自持面积环节时有企业愿意100%持有，这意味着未来这种地块包括住宅及商业部分将由竞得的开发商全部自持，可以缓解租赁市场价格。”罗铮说，“从土地市场的供应趋势来看，以后这样的情况还会经常出现。”

供需调整下高价地减少

2017春节前后随着地方楼市调控政策的持续落地，各地针对土地市场的政策呈现收紧之势。在此背景下，2016年火爆的土地市场明显降温，一二线城市普遍告别此前的“高溢价率”，进入低价模式。

“从2017年以来全国的土地市场来看，除部分热点城市热点地块外，高溢价率地块比例与数量均有所减少。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，这和地方政府陆续出台的调控政策密不可分。

据悉，截至目前，已经有接近30个城市出台了各类房地产约束性调控，这使得非热点属性的土地出现了明显的降温，土地市场也相应出现非常明显的分化。例如，天津等城市最近出台政策，土地报价达到最高限价时竞报“自持面积”；南京等城市也在土地拍卖中设置了最高限价。“在这种情况下，热点城市土地的溢价率均出现明显降低。”张大伟说。

2月21日，上海金山区迎来三宗住宅用地出让，地块分别位于枫泾镇、金山新城以及工业区。三宗地块以33.9亿元的总成交价被北京建工、上海建工以及华纺和城地产分别竞得。值得一提的是，除金山新城地块有七家开发商竞价之外，其他地块均只有一家开发企业竞价，最终金山新城以低溢价，其余两宗地块则以底价成交。

“大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。除少数热点城市外，整体土地溢价率有所平稳。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京、上海等一线城市最近成交的几宗地块基本接近零溢价率，“这体现了严格调控政策下，土地市场也开始明显降温”。

2月中旬，国土部部署完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作，全面启动试点工作。国土部副部长王广华表示，完善土地二级市场是推进供给侧结构性改革的重要举措，目标是以建立起产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，着力完善土地二级市场规则、健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平。

业内人士分析认为，土地二级市场的完善建立，以及地方上有保有压的差异化供地策略，都有望在未来几年缓解土地供需矛盾所产生的压力。另一方面，全国土地市场高价地普遍减少，也使得地价逐渐回归合理，从土地市场源头抑制房价的上涨动力。