房地产营改增或明年推行 财政部或定税率为17%

房地产行业营改增最晚明年或将推行。2012年1月1日起试点的营改增被认为是目前规模最大的结构性减税措施。目前仅剩房地产业、建筑业、金融业以及生活服务业等尚未实施营改增。

自2013年开始调研，房地产业营改增方案迄今仍难出台，其难度之大，可见一斑。对于房地产业而言，除了直接影响税负的税率之外，与其他行业、税种如何协调也是改革的难点所在。

税率17%高不高

税负到底是增加还是减少，主要取决于税率的设定。

日前，有媒体报道称，财政部对房地产营改增的税率拟采用17%，而此前有消息称为11%。这一税率是否合理，对房地产行业来说，税负是增加还是减少?

“可以做一下对比。”一位供职于四大会计师事务所的财税专家告诉《第一财经日报》记者。

营改增试点中，有形动产租赁适用17%税率，交通运输业是11%，其他部分现代服务业为6%。

不同行业的税率确定的依据是什么?该专家称，一方面要考虑行业本身的毛利情况，还要看其业务的纵向流程是不是有那么多可以抵扣的东西;另一方面，还有国家宏观调控政策，是不是鼓励一个行业的发展。

“营改增试点中交通运输业税率是11%，房地产行业的进项比交通运输业要多，毛利也高，而且在营改增之前大多数的生产型企业都是17%税率，我们预计最后结果可能是17%。”该专家告诉本报记者，也不排除政府可能对房地产有特殊照顾，最后达成一个较低的税率。

现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%。此前，普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，在6%的增值税税率下，税负降低;11%持平;17%则税负增加，所以未来房地产业营改增后实施11%的税率可能性比较大。

财政部财科所所长刘尚希(微博)此前接受媒体采访时指出，11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前，没办法判断税负上升还是下降。

也有业内人士表示，或许会在11%~17%之间，再确定一个税率。

具体到一个企业的税负到底是增加还是减少，前述专家告诉本报记者，这还要看企业的业务性质、销售流程等细节问题。

比如说，一个在上海开发的房地产企业和一个在河南开发的房地产企业，前者的毛利大，销售的量小;后者的毛利低，但是量大，两者最终的销售额相同。如 果按照营业税，那么两者缴纳数额相同;但如果按照增值税，进项可以抵扣，就要看盈利程度和投资来决定税负的多少。“这点来看，增值税更公平。”上述专家 说。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建也告诉本报记者，在他看来，“营改增”主要目的是为了消除重复征税，结构性减税不是简单的个别企业降低税负，而是针对一个行业，最终是总体税负减少，具体到一个企业是有增有减。

但前述专家也表示，相比营业税，增值税对企业来说可筹划的空间更大。“企业可以通过运营模式的优化，让可抵扣的项目最大化。比如说，涉及一个公司内部的业务部门，可以单设一个公司，为本公司提供服务。”