房地产营改增或明年推行 财政部或定税率为17%

建筑、金融一起改

增值税是一个全链条道道抵扣的问题，不能只局限于某一个行业改革。对于房地产行业来说，建筑业和金融业营改增与其息息相关，这也成为房地产营改增的一个难点。

从房地产企业的财务报表看，主要的成本构成有三块：一是土地成本，二是建筑成本，三是银行贷款的利息支出。

“增值税的原理是，我卖东西要交增值税，但同时我买东西取得的进项税发票可以去抵扣，如果建筑和金融不改的话，对于房地产行业来说就没有进项税可以抵扣，单环节税负就重了。”中瑞税务师事务所合伙人赵岩告诉本报记者。

前述专家认为，房地产和建筑业营改增必须同步推进。

财政部部长楼继伟表示，今明两年是税制改革的关键时期，下一步营改增范围将逐步扩大到建筑业、房地产业、金融业等各个领域，相应废止营业税制度，适时完成增值税立法。

亦有财政部专家表示，电信业营改增之后，可能不会再一个一个行业地进行，而是有可能几个行业一起推进，财税部门已经开始着手对房地产业、金融业等行业进行营改增调研。

至于建筑和金融行业的税率如何确定，本报记者采访的专家认为，要把行业放到全链条上综合考虑，但也要结合行业自身的特性。

前述专家称，建筑行业的毛利低于房地产行业，税率或许会低于房地产，而金融行业本身可抵扣的项目不多，建筑业11%比较合理，金融6%较为合适。赵岩也赞同建筑业税率为11%。

此前也有业内人士预测，未来金融业、房地产、建筑业营改增后将执行统一税率，即11%。

此外，土地成本如何抵扣，也是值得研究的问题。

赵岩对本报记者说，政府卖地是不交税的，对于房地产企业来说，则意味着这块抵扣没有，如果税制设计中要考虑税负问题，可以在这个环节进行一定的进项抵扣。

其他税种受影响

营改增同样会导致企业所得税税负的改变，这也是房地产业营改增过程中的一个难点。

赵岩告诉本报记者，企业所得税的应纳税款所得额是由企业的收入减去成本，但是营改增之后，企业收入和成本两个因素的数值都发生改变。

他以目前已经试点的服务业营改增为例，假如收入为100元，扣掉5%的营业税之后的95元为主营业务收入;而营改增之后，税率为6%，按照增值税的 计算方法，主营业务收入为94.3元[100÷(1+6%)]，有所减少。另一方面，对成本也有影响，比如企业支出100元，在营业税的前提下，100元 即为成本，但营改增后的成本则需要扣除增值税。

“相当于改变了企业收入和成本两边，所以要根据企业最终的收入成本结构，才能看对企业的净影响是怎样的。”赵岩说。