中国炒房客移师欧洲 成消化海外银行不良资产主力

本地价和海外价

作为生意人的老张，价格是决定其投资计划的重要因素。“这是我最为担心的地方，就算找了中介，但是我们毕竟是外国人，对当地的市场和行情并不熟悉。”

詹惠敏坦言老张的担心并非不合理，“以葡萄牙为例，目前葡萄牙房价有两套行业中不成文的价格，一套是售卖给本地人的‘本地价’，另一个是存在10%至20%加价后，售卖给海外购房者的‘海外价’，搞不清状况的购房者容易吃亏。”

谈 及投资海外房地产的收益，第一太平戴维斯华北区董事长邹锦标表示，就目前来看，海外房地产的投资回报的确会高于中国国内市场。“以香港为例，我们估算其住 宅的投资回报率在3%至5%、商业地产为4%至7%、工业地产则在10%左右。而且香港的贷款成本远低于内地，大概在每年2%至3%左右。”

而葡萄牙等“欧债危机”国家的房地产投资收益率会更高，房产出租年收益率或达到3%至5%左右。詹惠敏告诉记者，“首都里斯本市中心及周边主要区域的房地产价值是稳定的，同时长期租金收益率一直呈上升趋势。”

没有“百分百”收益

对于“老张们”来说，除了可观的投资收益，投资是否安全是其最关心的问题。比如，投资会不会踩在“高点”，投资的房产是否产权清晰。第一太平戴维斯相关负责人提醒，海外国家的税率问题、货币汇率波动等，都有可能影响到最后的投资回报率。

在 首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池看来，投资应注意多方面风险。首先是市场风险。“房价是供求关系的反应，也是当地政策、经济形势的反 应，房价随时都可能做出波动。能否准确掌握当地市场的变化情况非常重要。”其次为政策风险。国外房产政策会根据实际情况随时做出调整，比如信贷政策、税收 政策、限购政策等，这些都会影响到投资者的行为与收益。此外，还存在交易风险。“期房是否能够按时交房，是否能够拿到产权证等都关系到投资的成败。遇到不 良经纪人，投资被骗的案件时有发生。”

资深投资人士提醒，由于欧洲经济尚未完全复苏，其房地产市场存在不确定性，投资者最好分散投资，购买两到三处房产，一处用于自住，其余 用于投资，5年后就可以将投资的房产售出，这种分散投资的方式不仅大大降低了风险，还可以帮助投资者获取一定的房产增值收益。另外，投资者在制定投资计划 时应多考虑几个方面。投资者要明确自己的现金流，以及资金的使用情况;提出自己中意的国家和城市，列出计划在哪个城市购买房产;投资者要锁定自己的目标， 是投资移民还是“以房养学”;投资者可以找专业的机构分析评估自己的实力。