楼市调控“向后转”：央行把决定权交给地方

中央的“微刺激”政策终于轮到了房地产。

央行在国庆长假前一天，发布放松楼市“限贷”政策。这份全称为《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（下称《通知》）的文件，虽寥寥数语，但石破天惊，“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

央行出台政策前的数月，此前实行限购的46个城市中，仅剩北、上、广、深依然“守身如玉”，其余42城均取消限购，但效果式微。经过10多年大跨步发展，如今的楼市早已不再“单纯”。老百姓盯着房价看？开发商盯着成交量看？地方政府盯着财政收入看？商业银行盯着财报看？

楼市各利益主体各有各的难处，各有各的小九九，单靠行政手段的简单、粗暴的收放，很难实现楼市的动态平衡。

对于此次央行出手，市场认为，“监管部门终于‘实质性’救市”。从当前楼市看，此说法固然有理。但是，更长远看，此次央行的举动，意味着房地产市场的调控生态正在重构。

央行放权，希望市场这只“看不见的手”发挥调控作用，但地方政府手握公积金生杀大权，“看得见的手”在很长时间内还不可能消弭于无形。商业银行在两只手之间，何去何从是关键。

楼市表层问题

自从4月28日广西南宁限购放开，打响房地产“救市第一枪”后，杭州、绍兴等地纷纷出台相关政策，降低二套房首付比例、房贷利率更多优惠，施压银行放松房地产贷款政策。截至目前，46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行限购。

这一轮地方政府放松限购，高层虽然始终未作任何官方回应，但“去行政化”迹象明显。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，房地产市场的主要问题已经从过去的总量问题，演变到当前的结构性问题，未来将会按照市场规律出台调整措施，去行政化将是大方向。

《人民日报》称，在房地产市场“去行政化”的前提下，一线城市限购政策短期内虽不会取消，但退出只是时间问题。

但“限购”行政手段的退出并未带来楼市的回暖，根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示，8月全国70个大中城市中，除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外，其他68个城市房价环比仍在下滑。而中原地产研究中心统计数据显示，9月54个主要城市合计住宅签约，环比8月基本持平。

从９月成交量也能看出端倪。正如瑞银证券中国首席经济学家汪涛分析，“虽然绝大部分城市的限购已经放开，但‘金九’期间房地产销售持续低迷。搜房监测数据显示，41个城市的成交量同比继续下跌20%。鉴于成交低迷、库存高企，开发商建设活动可能保持谨慎。再加上不利的基数效应，9月新开工可能重现同比下跌，房地产投资可能也进一步放缓。”

市场认为，楼市“紧箍咒”并非“限购”，而是“限贷”，毕竟市场资金流动性才是中国楼市的决定因素。原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，地方政府松绑限购，是对存在缺陷的原有政策进行调整，“真正影响房地产的是限贷，并非限购”。