楼市调控“向后转”：央行把决定权交给地方

首套房新解释

“限贷”会取消吗？何时取消？国庆假期前一天，市场等来了答案。

央行《通知》最重要精神是对二套房贷款的政策定位，从“只要第二次买，就一概算二套房”变成了“只要还清第一套房的贷款，第二套房也算首套房”。

2011年1月，国务院出台的“1号文”明确提出，对贷款购买第二套住房的家庭，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。而按此次《通知》，二套房可以享受首套房贷款政策，那就是：首付比例为不低于30%，利率下限为基准利率的0.7倍。

对取消“限购”，央行不仅继续默认，而且放权给了地方银行。文件称，“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”

以北京地区为例，此前，北京地区一直是按照“认房又认贷”的标准执行，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房产，是否有过房贷记录，两个条件有其中任何一项即不能算作首套房。

在北京某美国上市科技公司任中层管理的陈孟辉，在刚过去的国庆假期完婚。他告诉《国际金融报》记者，此前自己与女友一直没有办理结婚手续，就因为想赶在结婚前，凑齐第二套房的首付款，买下两套房后再结婚。若结婚后再买房，按照之前的政策，二套房的首付比例要提高到70%，而且贷款利率也要上浮到基准利率的1.1倍。“如果新政早点公布，也许我就早点结婚了。”陈孟辉说。

市场分析称，新规意味着无论名下有几套房，只要把贷款结清了，都可以按照首套房来认定，因此该政策争议较大。经济评论员余丰慧也认为，央行和银监会新政放水房地产贷款的尺度，大大超出此前市场预期，甚至放任了投机性需求。

央行调控雄心

尽管市场目前主要将央行楼市新政理解为放开限贷，但其实除了放开“限贷”，央行此次文件中的另外两项重要内容，却更表明央行对未来楼市的调控方向——央行正学习美联储与房地产市场的博弈风格。央行不仅把多项权力下放给了金融机构，还鼓励金融机构运用多种金融手段，增强贷款发放能力。

文件显示，为了增强金融机构个人住房贷款投放能力，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。”尤其需要注意的是，其中的MBS是美联储量化宽松购买的主要证券。

交通银行首席经济学家连平说，“中国住房抵押贷款支持证券还处在起步阶段，2005年开始资产证券化业务试点，2007年因美国次贷危机爆发而暂停发售，今年7月又重新推出。通过鼓励开展住房抵押贷款支持证券的业务创新，可以盘活银行存量信贷资产，有助于加大银行个人房贷支持能力，扩大房贷投放额度。”

对于房地产开发企业，央行也鼓励，融资渠道也不应仅局限于商业银行贷款。“继续支持房地产开发企业的合理融资需求：扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。”其中，REITs是美国金融市场的重要组成部分。

也就是说，央行要“救市”，但方式已不同以往，而是更多为市场提供平台，让市场自我调节。广发证券首席经济学家刘煜辉说，“未来地产资金维系可能越来越倚重于类美国‘两房’的机制，然后央行或影子央行来购买MBS的债券。”

商业银行的难

央行放松楼市信贷的底气，或许来自即使央行放松限制，商业银行也不乐意大量放贷楼市——至少利率很难降低的预见。刘煜辉说，“现在央行松了房贷限制，银行也未见得愿意贷。”中国银行一位个贷客户经理说，由于现在吸储的资金成本太高，银行本身没有动力做房贷，过去几年七折放出去的贷款目前均处于亏损状态，八五折也只能保本，“由于之前的贷款利息较低，银行发放房贷的平均收益率约为6.2%，远远低于银行总资产的收益率，对银行来说，房贷或许就是一门不划算的生意。”

而地方商业银行的忧虑，让“放松限贷”实际上“限制难松”。记者了解到，10月13日下午，央行上海分行召集18家银行，传达关于9月30日央行房产新政的通气会，上海新政执行标准，是已有一套还清贷款后新增一套算首套，是有附加条件的：新增的一套必须是上海普通住宅(总价内环以内330万元，内外环间200万元，外环以外160万元)。而对于利率，各家银行都倾向于执行基准利率，至多九五折。

某参与该会议的银行内部人士表示，会上央行上海总部明确，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请购房贷款，必须为普通商品住房，银行才能执行首套房贷款政策。

对于“普通商品住房”，由于由各地方政府制定，因此各个地方有着不同的标准。如上海普通商品住房标准是在2012年3月1日起执行的，当时的标准为：第一，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；第二，单套建筑面积在140平方米以下；第三，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

北京则刚刚从10月8日起执行最新的普通商品房标准：五环内39600元/平方米或总价468万元；五环至六环31680元/平方米或总价374.4万元；六环外23760元/平方米或总价280.8万元。

而九五折的贷款利率，减少了投机性买房需求膨胀，因为其让除刚性需求之外的买方失去很大的套利空间。记者从多家地产中介公司了解到，当上海地方限制利率水平的消息传出后，卖家立刻又大幅降低了出售价格。“利率如果没什么变化，房子炒不起来。”工作人员说。

央行新政发布后，上海房地产市场回暖。德佑地产研究部分析师赵葆根介绍，在央行9月30日发布房贷新政后，上海商品住宅成交量迅速增长。10月的前13天已比9月同期增长一成多，其中中高端和改善需求房的增长特别迅速。

但九五折的折扣，加上二套房的严格标准，或许让市场经历回落。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，目前上海新房市场的普通住宅只占总量的不足5%，随着上海房贷新政的落地，未来市场将经历一段时间的成交回落。