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数据下滑是否意味楼价果真下降?
www.fjnet.cn 2010-07-13 10:59  上海商报 来源:上海商报    我来说两句

国家统计局昨日公布,70个大中城市的住房价格在6月份同比上升了11.4%,与上月的12.4%的同比涨幅相比,6月涨幅下跌了1个百分点,同时,这也是房价连续两个月出现同比增速减慢。

数据一公布,已有市场人士开始“惊呼”,房价已经开始走入下降通道,对房地产市场的强烈打压政策也需要作出一定的调整。在这里,我们需要厘清的是,房价是否果真出现了下跌?弄清楚这个问题后,我们才能对未来的政策方向作出进一步的判断。

解决房价是否下跌的问题,首先需要对同比和环比数据进行一定程度的了解。环比数据一般来说先行于同比数据,简单来说,如果环比数据出现上升,那么,同比数据由于基数原因,将可能在几个月之后才能出现趋势性上升,反之亦然。这也是经济研究者们将环比数据看得比同比数据更重要的原因。但在现实操作中,由于同比数据较易理解,同时环比数据由于受到季节性的影响,容易在判断上造成一般读者的困难,因此,同比数据更易于在媒体进行传播。这些关于同比和环比的基础知识,相信很多人都有一定的了解,而另一点不为很多人所熟知的,是同比数据实际上基本等于过去12个月的环比数据之和,这一点也相当重要,同时,这也是很多经济预测所惯用的研究方法,背后的数学原理由于涉及简单的微积分,不多赘述,但记住这个结论很重要,即同比数据等于过去12个月的环比数据之和,简单来说,房价在6月同比涨幅为11.4%,如果前11个月的环比涨幅之和为11.5%,那么6月份的房价环比涨幅则为-0.1%。

-0.1%,也正是国家统计局公布的6月份的房价环比涨幅,在之前的11个月中,房价环比涨幅一直为正,最高值为今年4月份的1.4%,环比涨幅超过1%的月份也达到了4个。换句说话,在过去的一年中,房价在连续11个月的高速上涨后,终于在6月份出现了缓慢的几乎可以认为是统计误差的环比下滑,而就是这么一点微小的下滑,就被很多市场观察者认为房价开始进入下降通道。

房价是否真的进入下降通道呢?从同比数字上看,是的。让我们来做这样一个简单的假设,如果在未来的一年,房价如果保持在目前的水平上,换句话说,就是未来一年每个月的房价环比涨幅为0,那么房价同比上升速度将以每个月约1个百分点的速度下降,到了一年后的今天,房价同比涨幅将为负值,相信到了那个时候,房地产商们将占领所有的舆论阵地,振臂高呼,房价涨幅从去年的最高值13%到了如今的负值,房价起码已经下降了15%,而事实呢?事实是房价在一年内保持了平稳,根本没升也没降,说到底,这就是同比数据的秘密,尽管这不是完全的科学合理,但大多数人观察问题,都是以这个指标为标准的。

那么,我们会看到怎样的政策反应呢?很不幸,当房价同比出现快速下滑时,尽管实际房价水平保持平稳,政策决策者们都会迅速作出反应,而这些反应首先表现为信贷政策放松,而对政策相对敏感的炒房者也将首先进入一手房市场,造成一手房脱销,进而推高开发商的拿地热情,开发商们进一步进入土地市场,推高楼板价,而反过来又推高二手房价。如此一来,新一轮的房价上涨周期就开始形成,而当房价同比涨幅再度进入两位数区间时,宏观调控政策又出,新一轮房地产市场紧缩开始,房价也进入一轮同比下降区间。

一轮又一轮的调控背后,尽管很少有人注意到,但同比房价涨幅却一直是藏在政策背后的重要依据,当房价同比涨幅又出现新一轮的下滑时,政策的宽松也就难以避免了。


责任编辑:李艳
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