以“百姓股东”破解城市开发高地价魔咒

一则雄安新区百姓将作为“百姓股东”参与年年分红的消息，引起了各界尤其是房地产市场的高度关注。据央视报道，雄安新区管委会作出决定，新区发展不搞大规模土地出让，避免土地流转过程中，政府与民争利，土地使用权也将从少数购地者所有，变成新区百姓所共有。

消息并没有涉及新区百姓通过何种方式转变成“百姓股东”，但参考此前央媒关于雄安新区大开发“绝不走卖地财政老路，一定考虑百姓长远利益的”的报道，并结合此前近二十年上海、杭州、广州、深圳等城市，城中村改造试点“百姓股东”之做法，大致可预测到雄安新区体量更大的“百姓股东”尝试之基本思路。

首先，文中所涉及入股“资产”，并不包括新区范围内的国有土地，而是专指经过“农地确权”后的农民口粮田、承包田和自留地。因此，所指“百姓”亦不包括新区范围内的城镇（市）户籍居民，专指新区范围内的农民及户籍在新区农村的外出打工者。

其次，此前上海等大城市的“百姓股东”试点，其受惠百姓也是农民，但其试点规模有两个限定：一是限定于拆迁成本过高的城中村改造，二是试点限定于村一级。

以上海为例，早前“百姓股东”试点的要旨是，开发商按照名义市价获取土地，实际支付的购地价则远低于名义市价。二者差价一分为二，其中的七成按人头折算为农民股权，另外三成则作为村级股权，两种股权全部投入于项目开发，最后以商业服务配套用房、地下停车场、商务楼宇出租等经营收益，作为“百姓股权”红利之来源，从而确保被征地农民年年可享有股权分红，村本级则年年有一笔集体股权产生和收益。

上海“百姓股权”试点的破题背景是，传统征地制度屡屡造成“面粉贵于面包”之荒唐，在地价火箭般蹿升后，关键地段的城中村改造没有开发商敢于承接。然而，这一试点即如在试点城市，也没有顺势推大试点范围，原因是地方政府对卖地财政的依赖日益加深。

卖地财政的典型特征是“亏两头富中间”：农地低价被征农民长期吃亏，城市购房者成为高房价的接盘者。征地与卖地之间的高额差价，则由地方政府与开发商轻松坐享，并逐渐形成恶性循环，激化征地引发的官民矛盾。为此，在多方力量几经博弈交手之后，中央终下决心，按市价向农民征地。虽说各地在落实过程中多少打了折扣，但失地农民所获一次性补偿款毕竟得到大幅提高。

然而，这一制度进步仍然没能破解另两个难题：一是一次性补偿款中，虽包括为失地农民建立个人社保账户的资金，但部分失地后找不到工作的农民，则只能申请吃低保，生活质量无从谈起；二是按市价征地，依然把失地农民排斥在土地商业化开发之后的、整个使用周期内的、长久的增值收益之外。因此，按市价征地的制度设计，虽比此前“低征高拍”的卖地财政有了大进步，但隐蔽的不公平问题一经点破，仍十分扎眼。

眼下，雄安新区大开发如何能破解高地价之魔咒，避免重走“小规划、破碎化”开发之老路，为全国所期待。虽说具体试点细节尝在探讨与研究之中，但其最基本的起点做法，应该是借鉴上海等特大城市让城中村农民以农地使用权入股，来大幅降低征地成本的尝试。当然，雄安以整个新区作为征地制度创新试点大舞台，意味着一来可将所有拟开发土地一次性依法征用储备，从而大大降低初期基础设施建设成本，并立即向失地农民按年预支“土地入股”之红利；二来开发规划可真正做到一次性成型，避免因多次征地导致的土地破碎化带来开发成果的碎片化。

雄安大体量的“百姓股东”试点若能成功，中国城市化发展高地价瓶颈将由此打开，并创新城市化红利的分配机制。