“社区管理难如何破题”系列报道二：市政协委员调研并献策

东南网4月26日报道（本网记者 陈艳艳 肖晓敏）近段时间，社区物业管理矛盾在三明有些突出：永安市豪门御景二期业委会被质疑违规使用公维金；三元区万达华府业委会被投诉私自决定公共收益使用权；还有三元区君御豪庭已选聘新物业公司，旧物业公司却拒不撤场……一系列社区物业管理问题，让业主与业委会、物业公司关系“剑拔弩张”。如何推动社区物业管理健康发展，东南网记者通过探寻三明三元区中央领域的治理“秘方”提供了有益借鉴。此前，东南网已作了题为《本是一家人 为何吵翻天》报道。本次报道重点采访三明市政协委员，得到较为全面的建议。

社区管理存在三方面问题

东南网记者从三明市城管局了解，三明市共有住宅小区1212个，其中物业服务企业管理的小区473个，业主自治管理的小区209个，街道或社区托管的小区378个。全市共有物业企业229家，从业人员约8500人，2023年物业费收入约4.45亿元，管理服务面积约4247.89万平方米。

随着物业管理行业规模逐年扩大，三明市城管、司法等部门先后出台相关规范性文件和实施细则；各级党委、党支部按照市委组织部部署要求，深化“近邻党建”“党员进社区”等活动；市司法局推动从市级层面到覆盖市（区）、乡、村三级物业纠纷调解组织建设；市城管局与市物业管理行业协会每月组织召开联席会，共同研究商讨解决物业难点热点问题等，从而不断理顺物业管理体制，逐步完善社区基层建设，并加强物业管理行业监管等。

但物业管理问题仍较为突出。针对该情况，三明市政协将民盟三明市委会《关于推动我市社区物业管理健康发展的建议》列为重点提案，开展提案办理协商。2023年6月，三明市政协调研组围绕“社区物业管理健康发展”开展调研。

“首先是物业企业‘小、乱、软、散’的情况最为突出，因此物业管理服务质量参差不齐，难以适应城市发展和居民需要。”参与调研的市政协委员告诉记者，三明市于1993年1月有了第一家物业公司，截至目前，全市1212个住宅小区中由物业服务企业管理的小区473个，仅占39%。此外，三明存在老旧小区多，小区建设规模小等因素，使得物业收费平均标准低于全省平均水平，有的物业企业间甚至存在恶性竞争、低价竞争现象，阻碍行业高质量发展。

其次是业主委员会的组建管理还不规范。市政协调研组成员表示，有关法规规定“可以成立”业主委员会，但对业委会是否必须成立没有硬性规定，加上成立业委会要求召开全体业主大会，组织实施难度大，导致一些小区长期无法成立业委会。有的虽然成立了业委会，但是运作不规范、收益未公开透明或是与业主之间沟通衔接不当，存在不作为、乱作为或业主委员会实际上流于形式等现象，难以发挥业委会作用。东南网此前报道的“永安市豪门御景二期被质疑违规使用公维金”“三元区万达华府被投诉私自决定公共收益使用权”事件，均是业主投诉或质疑业委会不作为或乱作为。

再者是居民缺乏契约精神。市政协调研组提供的资料显示，2023年1至10月，三明全市法院受理的1100件物业服务合同纠纷案件中，诉讼主体原告是物业公司的1072件，占97.5%，原告是业主的28件，占2.5%；从地域分布来看，其中永安356件、三元206件、沙县83件，分别占比32.36%、18.73%、7.55%，即两区和永安市合计占比达58%以上。“原告是物业公司的诉讼请求，绝大部分是要求业主给付物业管理费。而服务不满意是业主拒交物业费的主要原因，如公用设施未及时修复、垃圾未及时清理、小区安全保卫工作不到位等。”参与调研的市政协委员对此分析，这与大多数物业企业缺乏高素质管理人才和专业人员，加上不善于借助现代科技手段推进物业管理创新，未能适应现代城市发展对专业物业管理的需求有关。东南网报道的“三元区君御豪庭选聘新物业公司，旧物业公司却拒不撤场”一事，就涉及旧物业反映被拖欠物业管理费300多万元、业委会则不满旧物业公司服务从而选聘新物业公司两个原因。

委员建议从两方面发力

社区是城市公共服务和城市治理的基本单元，社区物业是关系群众安居乐业、涉及社会生活各方面的服务型行业，如何加强社区物业管理健康发展，参与市政协调研的委员建议，可以从健全社区组织建设，理顺物业管理各方面关系；加快物业行业规范管理，全面提升物业服务水平两方面发力。

健全社区组织建设方面，可以通过推进“近邻”党建工作、规范业委会建设、推动小区管理规范化法治化等角度入手。“比如‘近邻’党建工作，可参照驻村第一书记的做法，选派机关干部任社区、小区第一书记，充实城市社区基层治理力量，也可在社区党组织的领导下，社区居委会成员进入业委会任职，监督检查物业服务质量；规范业委会建设，通过发挥小区党支部的作用，监督指导小区成立业委会，加强对业委会筹建及日常工作的监督，并建立严格的业委会候选人考核机制，引导业主选好业委会；至于小区管理规范化法治化工作，可以推进诉源治理，建立司法、公安、法院、城管等多部门统筹协调机制，明确公共服务进小区的范围和内容，从法律层面和执行层面，创新推动‘法治进小区’体制机制等。”参与调研的政协委员认为，在此基础上，还可以创新管理机制，如建立业主投诉热线、引入第三方机构等促进文明和谐小区建设。

加快物业行业规范管理方面，重点在于建立健全物业管理有关法规。参与调研的市政协委员建议，市委、市政府可根据《民法典》适时出台针对物业管理的规范性文件，明确物业管理企业承担责任范围、规定物业管理企业的禁止行为和相应罚则，加快制定符合三明实际的行业服务标准和相应的收费指南。同时，对如何制约业主及业主委员会的违规违约行为作出规定，使得物业管理有法可依，有章可循。同时，进一步完善物业企业准入退出机制、加强物业管理行业协会建设，引导物业服务企业树立“互联网+物业”理念，推动物业管理行业向优胜劣汰、规范管理的健康方向发展。

围绕市政协委员调研提出的“社区管理存在三方面问题”，东南网记者还将继续深入采访市城管局、市物业协会、街道、社区以及业委会等，也听听他们的意见建议，敬请关注。