中小户型用地比重加大抑投机，主打刚需产品

　　中小户型和大户型相比，开发商显然更偏向于利润空间更大的大户型，然而随着房地产调控政策的进一步深化，很多购房者很难出手选择高端产品，但对置业需求强烈的刚性客户来讲，购房的意愿仍然存在。特别是整个市场形成从观望到成熟稳定的发展态势，而作为市场消费的终端，购房者的心态和目的也变得更为成熟和谨慎，首套置业和刚需置业成为现今市场的主要需求。

　　房地产调控政策旨在惩罚和控制投资投机性需求，投资和投机性需求被挤出去后，住宅市场上普通商品房的供应开始满足首次置业人群的需求。调查证明，大量潜在的市场需求和市场存量的短缺引发了中小户型的热销。

　　“中小户型是未来的市场趋势，这也说明当前购房者的消费观念发生了变化。”张兴明表示，中小户型有着总价低、首付低的优势，既适合刚性需求的首次置业人群，也适合投资需求的投资型购房客群。特别是随着政策的逐步落实，市场供应结构将朝着有利于中低收入家庭的方向逐步改善。“中小户型用地比重加大，也是政府对开发商的一种保护，将使得开发商的市场定位策略更加准确。”

　　房价影响难显现或将促房企转型

　　有人猜想，即使调控政策不放松，今年的高额存量房经过一两年的消化，可能也会消化殆尽，而住宅供应量紧缩是否会让房价迎来新一拨反弹？

　　对此，江映辉表示，真正影响房价的是开发商的销售量以及楼市政策走向，而土地成交量短期内对房价没有直接影响。如果今年下半年土地市场依然低迷，不排除购房者会加重观望，从而带来供过于求的局面，给开发商销售带来压力。同时，江映辉还指出，住宅总用地减少，但保障房比例依然占大比重，可以在一定程度上保证低收入群体的住房需求，对均衡住房结构和平抑房价有一定作用。

　　住宅市场受楼市限购政策影响一直处在低迷的状态，因此土地供应也相应减少住宅用地供应量、增加商服用地供应比例。“上半年开发商不会有明显拿住宅土地动作，到第3季度，土地市场会开始趋于平稳。”江映辉认为，开发商在拿地的积极性上将受到一定影响。张兴明也表示，商品住宅用地减少，开发商则会加快向商业地产和旅游地产转型。