在房价连续5个月上涨的市场背景下，我们关注的是政策层面的微妙变化，一方面多地在没有实质性改变限购的前提下，通过阶段性的、小范围的局部放松限购政策，来实现刺激楼市成交量回升，限购政策基本上呈现出“明紧暗松”的市场特征，另一方面，从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去投资化”，尽管市场也呈现出房价降幅收窄甚至个别项目涨价的现象，但是，价格方面仍然难以有反弹的机会。
事实上，从市场买卖双方心态来看，目前市场始终是处于“阶段性”的观望状态。这种“阶段性”的观望主要表现在微调政策的刺激下，开发商采取“以价换量”策略市场成交量被激活，成交量持续回暖之后开发企业资金紧张的局面得到缓解，降价的动力就会逐步消失，最终会选择房价降幅收窄或涨价。而楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状态，陷入观望气氛，市场成交量出现萎缩。
一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，全国房价开始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。
从成交量趋势来看，由于“微调”政策的继续，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升。(王文)(张宏伟高级经济师) | 
