金岩石就坦言,未来中国的城市化是一个大分化的过程。他预测,现在城市人口超过50%是全球城市化人口的平均值,我们则开始从50%向65%以上挺进,这个阶段,城市化会出现什么结果?就是大城楼价继续上涨,小镇楼价相继暴跌。所以冰火两重天,中心城市的房价会涨得不可理喻。
关键词
土地市场
土地溢价的地方,几年内地价都不会降
日前,尽管楼市受调控影响走势未明,但土地市场却迎来一拨大行情。北京、上海、广州等一线城市地王频出,部分城市不到半年的卖地收入就已经超过去年。叶檀认为,现在土地的投资价值不断上升,说明支撑现在整个土地财政的基本因素没有改变,税收制度没有恢复正常,政府只能经营土地。并且,作为地方政府,很多税收是收不上来的,只能靠卖地。以凤凰古城为例,当地旅游发展再好,饭店生意好,但没有一个老板愿意交税,当营业税征不上来,政府只能靠卖地。同时,她也指出,“现在并不是所有地方的土地市场都好,比如鄂尔多斯就崩掉了。但现有土地溢价的地方,这几年内都不会出现地价下跌,而下半年的土地市场预计同样火爆。现在很多地方政府负债都很厉害。”
■精彩言论
“以为狼来了,结果是一头猪。”
叶檀表示,开征房产税就像狼来了,叫了五年,结果来了一头猪。她指出,上海和成都的房产税没有打压当地的楼价,反而是越调越高。上海一年的土地交易金额差不多是1000亿左右,去年一年的房产税把商业地产也包括进去了是22亿,完全不成比例,房产税是不能代替土地财政的。如果房产税不能代替土地财政,土地就要保持增值,这样地方政府才有经营后劲。如果真正征收房产税,对房地产市场当然有抑制作用,但是问题是现在的房产税连披着羊皮的狼都不是。
“决定城市房价的,不是收入,也不是资金回报率,而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。”
日前,谢国忠表示,中国房地产泡沫数月内破裂,引发了社会各界的关注与讨论。金岩石指出,在计算合理房价的时候,谢国忠以房价收入比和租金回报率两个经济学公式来计算,理论上没错。但是这两个公式的前提是人口不流动,货币总量不增长。如果我们停留在经济学的概念下,来研究收入和房价的关系,租金和房价的关系,今天的房子肯定卖不出去。其实,房地产经营的是空间的价值,是使空间价值达到最高效用的分配和使用。在这个分配的过程中,货币就像无形的手,经营着货币的空间溢价,这个空间的溢价才是高端物业产生的价值。决定城市房价的,特别是决定高端物业房价的,不是收入,也不是资金回报率,而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。 |