是什么让开发商如此高调抢地?
中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者,国五条落地后,被称为史上最为严厉的房地产调控政策,但全国绝大部分城市的细则力度有限,从而导致整体市场依然处于高位。
这就相当于给了开放商一个信号:市场预期还是看好。
“从今年一季度的销售情况来看,大部分开发商的销售都非常好。”张大伟说,销售情况好就意味着资金回笼快,这些实力雄厚的开发商手里有钱,自然敢于积极拿地。
在张大伟看来,今年上半年是近几年一些开发商资金状况最为宽裕的时期,导致这些开发商在全国各地拿地的积极性明显上涨。
不过,北京市落实国五条的细则最为严格,为何土地市场依然火爆?
在张大伟看来,虽然北京细则最严格,成交量下滑也最多,但作为首都,土地稀缺,很多开发商都希望进入北京市场。实际上,很多企业在其他城市的市场获得资金后,对北京的土地需求明显增加。
多年来一直未涉足北京的恒大地产今年转变了思路,上半年就开始参与北京土地的竞拍。7月3日,该上市房企以35.6亿元加26万平方米公租房的代价,拿下昌平沙河镇地块,加入北京楼市的竞争中。
“特别是地方房企,在北京获得项目后,才可以有成为全国性房企的可能。”张大伟说,如果开发商资金宽裕,土地价格高位运行将很可能成为常态。
不得不承认的现实是,今年上半年开发商的销售状况非常好。从近期公布的上半年房企销售排行榜来看,万科、绿地、中海名列销售额前3名,其上半年的销售额分别达到830亿元、653亿元、645亿元。而在去年上半年的房企销售金额排行榜上,前3名分别是万科、中海、保利,其销售金额是610亿元、543亿元、493.1亿元。万科的销售金额同比增长超过30%。
这样的销售状况让很多开发商颇感意外,他们没有想到,在调控加强的背景下,还有这么多人将资金投向房地产。
不仅如此,很多开发商还在加快融资的步伐。
中原地产5月发布的数据显示,截至5月下旬,包括万科、恒大、富力、华润等在内的10大标杆房企融资已达380亿元。
7月10日,龙湖与13家银行签订协议,在香港融资76.72亿港币,刷新了内地房地产企业单笔贷款融资规模的新纪录。龙湖发给记者的资料显示,截至目前,龙湖拥有来自包括中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行等境内银行授信约500亿元人民币,当前未使用授信约300亿元人民币。而截至2012年12月31日,龙湖的净负债率为47.6%,手头现金186.1亿元。
国内一家大型房地产开发企业的经理告诉记者,在开发商普遍有钱的情况下,如果不大量囤积土地,就意味着会在未来的市场中失去主动,所以在今年上半年,大的开发商都在拼命拿地。
市场到底该怎么办
一个值得注意的现象是,尽管地王频现,大型开发商拿地异常积极,但也有一些开发商因为种种原因被政府收回土地。
5月,武汉收回4宗地块;6月,雅戈尔宣布退出杭州城西申花板块两幅地块,这两个地块曾是2010年的杭州地王;7月5日,南京市收回下关滨江江边路以西2号地块,这个地块于去年11月30日被中冶置业控股公司以56.2亿元高价拿下。
“这其实是土地交易火爆背后的一个现象。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者,地块被收回其实跟开发商资金链紧张有关系。一方面,市场上有大量的开发商不惜血本拍高价地,另一方面,又有因为无法支付土地出让金被收回的地块。
在胡景晖看来,去年的土地市场让开发商觉得,未来两三年的土地供应肯定会很紧张,所以在今年上半年都开始大量拿地。但如果没有计算好自己的承受能力,或者市场形势发生变化,很有可能出现无力开发的局面。近期几个城市的数个地块被收回就是典型的教训。
“土地市场很复杂。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,去年多个城市因为市场形势不好推地不理想,导致全年计划都没有完成。北京就是如此。但是从去年下半年开始,楼市形势开始好转,地方政府其实是加快了推地的节奏和力度,在今年上半年就明显地表现了出来。
陈国强表示,很多开发商去年没有参与到土地交易中,到今年年初时他们觉得错过了机会,于是在今年上半年转变了思路,加快拿地。加上地方政府加快推地,造成土地市场特别火爆的场面。
不过,陈国强担忧的是,前段时间出现的银行钱紧势必会传导到土地市场,如果资金紧张持续的时间长,土地市场将不可避免受到影响。
“大家都在观察,看中央政府是否会有房地产调控的新思路。”陈国强说,如果思路不变,地价上涨,房价上涨的预期将很难改变。
而在胡景晖看来,现在已经到了必须改变调控思路的时候。他觉得现有的调控手段只能让大家感觉房价上涨得慢一些,而无法解决整体市场的基本问题。
“土地市场这么涨下去,楼市会怎么涨?这样下去整体市场会越来越危险。”胡景晖说。 |