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高房价导致高地价
高房价产生的原因：只有知道高房价的原因，才能判断楼市的趋势。任何的价格，归根到底都是由供给和需求共同决定的。你要跟我谈价格，只需谈两样：供给和需求。高房价不过是高需求低供给的一个表现，首先说低供给。房地产的低供给(供给量小)，当然与政府土地垄断有关系。土地垄断的问题又跟我们平常所说的“垄断”不一样，平常的那个垄断的东西是归那个垄断者私人所有。但是政府垄断土地，土地并不属于官员。都是垄断，人家私人的垄断是想把数量捂住，多卖高价。地方政府垄断土地，那些官员就急急忙忙想把地卖掉。我们说政府垄断土地，“卖地少”要打个问号，其实地方官员是有卖地冲动的。也就是这个原因，国家就搞一个政策“18亿亩耕地红线”。闲置和浪费的土地无法计算，更不用说你让农民进城之后释放出的宅基地，会导致增加更多的耕地。所以说耕地只会增加而不会减少。不是高地价导致了高房价，高地价不能产出高房价。反而是高房价导致了高地价，因为在终端的房子市场上挣钱，开发商就去抢地，所以就把地价拉上去了。我经常讲的一个例子就是杭州，我说在杭州的西湖边上的房子很美，很贵，白给你一块地，你盖了房子会不会很便宜地卖给大家?我这个例子说明了什么?说明这个房价和地价有关系吗?所以说高地价是不能推动高房价的，高地价却是高房价导致的。
但是地王反映了土地的低供给和商品房的高需求。接下来要探求高房价的需求因素，第一个问题是货币超发。价格的问题，永远都是货币问题。房价高了，唯一的原因就是多发货币了。
当然，我也很客观。中国的货币有两个来源，内生和外生的来源。内生的来源完全是自己多发的货币，还有一个是热钱流进来的。房价涨，人民币升值，所以热钱进来了，有两个渠道导致了人民币的超发。不管是哪个渠道来的，房价高一定是货币超发了。
高房价的第一个原因是货币超发，第二个原因是缺乏收入载体。中国30年的高增长产生了很多的收入，这些收入要有一个抽屉来装，要有一个载体来承载。你超发了这么多的货币，105万亿的M2也要有载体来承载。但是装钱的抽屉在哪里?承载货币的载体在哪里?由于体制的问题，股市又不争气，土地又是公有，装钱的抽屉在哪里呢?房地产就成了装货币的有限载体之一，你说能不装得满满的吗?
高税率房产税会降房价
为什么限购令不能降房价?限购令虽然严厉，但是在货币和信贷总量不减少的条件下，只是冻结了需求，没有减少需求。既不减少需求，也不增加供给，怎么能够降低房价?交易税和种种对交易的限制也不能降低房价，交易环节的税收最终由买房者和卖房者来分担，各自分担多少要由需求的价格弹性来决定。减少交易不但不能降低房价，理论上讲交易环节的税会推高房价。需求不减少，供给反而减少了，你说房价涨不涨?中国房子[最新消息价格户型点评]的属性已经变了，再也不是商品的属性，而是资本的属性。大规模建设公租房，在中国会提高商品房的价格，而不会降低商品房的价格。
我并不是要反对公租房的建设，但不能说它可以降低房价，只是维持社会的稳定。房产税是持有税，如果这个房子已经高度资本化了，很多人买这个房子是为了增值用的，这个房屋的持有税能不能降房价?如果这个房子收持有税只是象征性的，低于房子增值的收益就仍然不能降房价。如果房产税的幅度高，肯定会降房价。国外的房子是商品属性，中国房子是投资属性。
一个有趣的现象，为什么多数城市选择限购令而不选择房产税?我讲两个原因，一个原因是自己的刀削不了自己的把。第二个原因是他们怕房价跌，因为房价一跌财政就出问题。你用什么办法让房价不跌?就是限购令可以不让房价跌，既不涨也不跌，最好的办法就是限购令，因为冻结了需求，也冻结供给。一般来说经济形势好房价会涨，经济形势不好房价就要跌。这种规律在中国也不一定，你千万不要把国外的规律拿到中国来。
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