除了增长模式、企业管理，2013博鳌房地产论坛上的关键词当然少不了“新型城镇化”和“调控”。
虽然不同的房地产企业对城镇化的理解各有不同，但谁也不会否认，作为下一阶段社会经济的“重大事件”(刘晓光语)，城镇化会带来巨大机遇，而其中的风险亦需提前防范。
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮反思说，在过去十年的调控中，我们最大的缺陷之一，就是几乎所有的调控措施都在不断地强化政府的权力，弱化市场经济配置资源的作用，“市场那只看不见的手，越来越看不见;政府那只闲不住的手，越来越闲不住。”因此，无论是短期调控还是长效机制，对房地产行业来说，重要的还是优化自身生存能力。
“长效机制处在论证阶段，可能还要三个月左右的时间才能逐步清晰地和大家见面。”8月14日，在博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一透露，目前房地产调控长效机制草案已在征求意见，并将于三中全会前后出台。呼之欲出的长效机制，将让房地产行业进入深度改革周期。
而在长效机制最终发生作用后，房地产企业必然面临着深度转型，这种转型可以被理解为价值创造。《每日经济新闻》记者通过采访大量地产商发现，挖掘住宅开发收益之后的剩余附加值，也许是住宅市场建立长效机制后，开发商的一种必然选择。
长效机制草案已在征求意见/
也许整个地产行业从未像今天这样，迫切盼望着政策的出现。这其实是一种“恐惧源于未知”的心态，正是因为政策调控的不确定性激增变数，使得身处其中的开发企业如履薄冰。
“但另一种期待是，房地产调控长效机制能尽快建立。”莱蒙国际集团有限公司执行董事王天也表示，太多的行政和政策干预影响了这个市场，而尽快建立一个靠法律法规去规范的长效机制，可以逐渐减少行政干预，“房地产市场也有望逐渐回归健康。”
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出，“政策是短期的，是即时决策，而长效机制是制度建设，是保证这个产业如何发展的问题。”
对此，卓越置业集团有限公司执行总裁张远提出，“作为企业来讲，我们呼吁整个房地产企业要向市场化发展，因为只有市场才能解决公平和效率的问题。如果再回到政府管控，或者市场化程度越来越弱，房地产行业发展的前景就很暗淡，”
在此次博鳌房地产论坛上，朱中一证实：“长效机制还处在论证阶段，估计可能还要三个月左右的时间才能逐步清晰地和大家见面。”据了解，目前“长效机制”草案已经在征求意见，并将于三中全会前后出台。
就在博鳌房地产论坛举办期间，温州传出消息，成为全国首个“放松”限购令的城市，这也是该地区房价经历了22个月同比下降之后，政策层面的一次调整。而这次政策微调，似乎也为目前热议的长效机制埋下伏笔。
对于长效机制，华远地产董事长任志强保留意见，他表示“至少我参加了几次讨论，原有的稿子都被推翻了。最后留下什么东西，哪些能用，哪些不能用，或者会上提出的意见，哪些吸收了、选用了，我们不知道。”
在任志强看来，长效机制涉及到的问题应该有四个方面，第一就是制度问题，“一旦土地制度问题从根本上得到解决，没有18亿亩红线完全私有化了，对房地产来说是一个重大的政策变化。”任志强进一步指出，其次是市场开发，然后便是房产税及保障制度。
“我们对长效机制肯定企盼，但政策调整的机制肯定短期内不能消除，取消限购放开，可能是不会出现的事，还会不断有动态的政策调节的方式。”首创集团董事长刘晓光表示，建立一种稳定的长效机制很艰难，开发商应该随时了解和准备着应对各种调节机制。
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