融创摘得农展馆地块 7.3万元刷新北京单价地王

house.fjsen.com        2013-09-05 09:06       阴雪 来源:第一财经日报        我来说两句

昨日(9月4日)下午4时许,主持人的一锤定音,将当日出让的北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地的竞得条件,定格在21亿元并异地建设医院面积27.8万平方米。

曾于去年12月被暂停出让的农展馆地块,位于北京东三环农业展览馆东侧,是近几年不可多得的住宅用地。

“农展馆地块与万柳地块、玉渊潭地块、夏家胡同地块均为近两年推出市场的城市核心区地块,而农展馆地块由于地处东三环畔,毗邻CBD核心区,并且是东部城区近年来为数不多的住宅类地块,因此其稀缺性远比上述另外几宗土地更甚之。”亚豪机构副总经理任启鑫分析表示。

该地块此次“复出”之后,起始价也从20亿元下调至18亿元。不过,小体量却引发了广泛关注。经过8轮的网上报价,该地块的挂牌起始价从18亿元被抬升至18.7亿元。而昨日下午的竞拍现场,包括融创、中海、和裕、首城置业、华发股份、住总等在内的8家企业对这块绝版好地展开了激烈的角逐。

根据标书要求,医院的建安成本标准为8000元/平方米,这意味着竞得此地块的开发商需要额外增加22.24亿元的投入。加之21亿元的土地款,对于融创来说,该地块的土地成本为43.24亿元,以约5.9万平方米的建筑面积折算,楼面价高达7.3万元/平方米。

“按照土地出让惯例,5.9万平方米中起码有10%左右的不可销售公建面积,如此计算出的楼面价更是高达8.12万元/平方米。”中原地产市场研究部总监张大伟如此表示。

在不久之前接受采访时,融创中国董事长孙宏斌曾表示,拿地对于融创来说是最重要也是最难的。

“未来行业发展的趋势是,差异化会越来越明显,同一城市不同地段和不同产品的差异也会越来越明显。”因此孙宏斌判断,对于开发商来说,拿什么样的地就显得尤为重要。

在拿地方面,孙宏斌为融创设定了严格的拿地纪律。即针对具体城市的具体地块,集团会在拿地前根据对于未来项目销售价格的判断,对土地的毛利率以及内部回报率进行严格测算,并以毛利率不低于30%为标准。

“过了上限的土地我们坚决不会拿,而最终取得这些土地的企业的拿地价格都超过我们的上限,所以他们的压力更大。”孙宏斌表示。

显然,在孙宏斌的拿地标准中,除了不低于30%的毛利率标准,对于未来销售价格的判断显得尤为重要。而以融创的这一标准计算,该地块入市时的价格将不低于14万元/平方米。

对于项目未来售价,任启鑫的预计是超过15万元/平方米。

“该地块面积较小,总规划建筑面积不到6万平方米,并且除住宅外,还有部分商业与办公类立项,2.1的容积率意味着项目未来层高在12~15层左右。”任启鑫分析称,受土地使用面积的制约,住宅部分的成品很有可能打造成为一栋或两栋超级豪宅,预计未来售价将在15万元/平方米以上,或将创下北京豪宅项目的最高价格标杆。

据亚豪机构监测,目前该地块周边在售项目包括维多利亚花园公寓以及首开铂郡等,售价在6万~7万元/平方米左右,而农展馆地块仅楼面成本就超过7万元/平方米,显然又是一幅“面粉贵过面包”的地块。

责任编辑:肖月青
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