评论：激活楼市还须综合施策

近日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。应该看到，稳定房地产市场可以为宏观经济稳增长提供安全缓冲，支持经济结构顺利转型，并降低宏观经济金融运行风险。今年以来，在中央及地方稳定住房消费政策刺激与推动下，房地产市场交易出现回暖，但区域两极分化，一线热点城市“价涨量升”，而多数非热点城市交易清淡，住宅去库存压力巨大，需要采取积极有效措施来激活市场交易，以支撑地方经济稳定增长。

非热点城市住宅去库存进程缓慢拖累宏观经济增长。2015年1至10月，东部地区商品房销售面积同比增长9.3%，分别高出中部地区、西部地区增速2.3个和5.4个百分点。即使在东部地区，住宅交易面积和交易额也主要集中在北京、上海、广州和深圳等一线热点城市，包括部分二线城市在内的非热点城市住宅交易总体平淡，而三线、四线城市住宅供求矛盾继续积聚，住宅去库存压力巨大。截至2015年10月末，全国待售商品房面积为6.86亿平方米，相当于今年前10个月商品房销售面积的72.3%，主要集中在非热点城市。2015年9月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比下降城市有58个，几乎都是三线城市。由于住宅交易清淡，非热点城市住宅开发增长几近停滞，不仅未能带动相关消费，而且还拖累宏观经济增长。2015年1至10月，全国房地产开发投资同比名义增长2%，较上年同期下降10.4个百分点，非热点城市房地产开发投资增速快速回落则是内在动因。

从我国城镇化运行轨迹分析，非热点城市无疑将是农村就业人口转移重心，并对我国城镇化形成重要支撑。目前，我国城镇化率大约为55%，仍有较大提升空间。当前非热点城市本地居民新增住宅需求空间总体不大，但住宅改善与品质提升需求仍有较大空间。相当部分城市外来务工人员没有满足基本住房需求，自有住房拥有率低，且实际购买能力有限。

可见，非热点城市住宅并非绝对供过于求，需要采取积极有效措施来激活。一是加快推进户籍改革。通过户籍改革，推动人户分离的农业转移人口真正实现“身份”城市化。二是研究推出农业转移人口政策性住房信贷政策。根据农业转移人口收入财产状况与特点，在首付比、贷款利率、贷款期限、还款方式等由国家提供政策优惠，支持合理需求释放。三是推进存量危旧住房改造。加大城市危旧住房检查、改造与拆迁力度，必要时通过财政资金购买新房用于拆迁安置，在改善民生同时有助于消化住宅库存。四是努力提升城市生活配套设施。科学规划住宅配套设施建设，建设高品质住宅小区，吸引周边富裕人群购买，满足本地居民改善性住房需求。

当然，非热点城市住宅交易有效激活的根本支撑还是地方就业环境的稳定与改善，并能够持续吸引周边农业转移人口就业。为此，地方政府需要根据本地特点加快产业转型升级，鼓励大众创业和万众创新，积极培育经济增长新动能；引入新的创业投资模式，努力繁荣个体和民营经济；全力建设服务型地方政府，加强社会综合环境治理，为城市居民提供安全、生态、宜居环境。