营改增后房产交易税负整体降低 300万二手房税减1万

本报讯（记者 耿诺 孙杰）昨天是全面实施营改增试点后的首个工作日，本市各区地税办税大厅迎来众多二手房交易纳税人，税负到底降没降是他们最关注的问题。记者以一套网签价300万元的二手房交易为例实际测算，税负整体降了1万元。

根据市地税局的统计，5月1日当天，全市18个区（分）局试运行二手房交易税收征管工作，当天共开具二手房交易增值税发票85张，征收税款638.55万元，比营改增前的税负降低16.03万元，降幅2.45%，平均单笔业务税负下降1885.88元。

昨天上午不到9点，西城区地税局第二税务所门前就有不少纳税人在排队办业务。另外，东城区也迎来二手房交易开票申报高峰，当日共办理25笔二手房缴税业务，征收税款284万元，与营改增前相比，买卖双方税负整体降低1.6万元。

记者了解到，营改增落地之后，二手房交易的增值税、契税、个税、附加税等税率及相关优惠政策，基本平移了此前营业税时期的规定，但由于税基下调而导致了总体税负略降。即过去营业税是以含税房价来征税，现在增值税按照不含税房价来征税。

5月1日起，营改增试点改革在全国范围内全面推开，本市国税、地税系统营改增相关人员小长假期间全员上岗，加班加点确保营改增平稳推进。本次营改增，全市共涉及33.9万户纳税人，其中生活服务业为31.2万户,占总数的90%以上。

对正在进行二手房交易买卖双方而言，税费到底能降多少？记者拿北京市民赵女士的案例进行了测算。

原来，赵女士名下只有一套40多平方米的老房子，是父亲的遗产。如今为了改善居住条件，赵女士买了一套网签价为300万元的二手房。

因为赵女士名下已经有一套房，再买房要按照二套计算，因此，赵女士要承担的契税税率为3%。营改增之前，契税的计算基数就是300万元，而营改增之后，要减去已经缴纳的增值税，因此营改增前后，契税最终的缴纳额度分别是9万和8.571万元。仅这一项，赵女士就省下了4000多元。

而营改增之后，原来的营业税为15万元，如今的增值税为14.286万元，赵女士又少缴了7000多元。相应的附加税费也少缴800多元。

最复杂的是个人所得税的计算方式。记者请来税务部门相关工作人员，给赵女士仔细进行了测算。

在营改增之前，赵女士要购买的这套房子属于“非普”，而且不唯一，所以要征收差额20%的个税。计算公式为目前的网签价减去房屋原值，再减去本次缴纳的营业税及附加税费、上次购房时缴纳的契税，还可以减去等于这次网签价10%的装修款，再乘以差额的20%，等于30.04万元。

营改增之后，这个公式变得更为复杂，计算方法为“合同价-本次缴纳的增值税-原值-本次缴纳的附加税费-原购房时缴纳的契税-合同价×10%的装修款”，因此经过计算后，赵女士交易这套房产，个税将多交0.16万元，但整体将少缴纳1.069万元。