开发商建筑商农民工购房者银行政府如何“共渡难关”

《中国经济周刊》 记者 郭芳 ●上官丽娟 | 江西报道

(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第22期)

站在鹰潭市胜利东路89号的地标性建筑鑫琥广场27楼，陆晓初说他真想跳下去。

他是这个项目的开发商。这个项目的资金链已经断裂，加上遭遇诈骗，陆晓初说，他正在被逼向绝境。

一个地产商的绝境

初夏的一个雨天，陆晓初在他简陋的办公室接受《中国经济周刊》记者采访时说，“真的，好几次，就想跳下去一了百了。但一想到，我死了算是解脱了，那些拿不到房产证的业主和朋友怎么办？这等于是我把他们给坑了。”

他起身要给大家泡茶，结果发现茶杯不够，烧水的壶也坏掉了。他抬起头略显尴尬地说抱歉，满脸憔悴。陆晓初说，每个晚上，他大部分的时间在失眠。

他常常回忆起5年以前，那是中国房地产市场的又一个繁荣时期。他以地王的价格拍下这块土地，憧憬着数年以后分享这个行业的高利润。

但激动人心的时刻总是短暂的，很快他就面临一系列的麻烦。

“2011年3月7日摘牌以来，由于手续繁琐又要拆迁，导致2012年10月份才开工。开工期间，周围的住户反映说房子建得太高，影响光线，被迫停工了几个月进行调整，楼层高度从原计划的32层降到27层，并且退让红线12米。”陆晓初说，鹰潭市规划局将容积率由原来的4.5改到了3.72，但他与鹰潭市国土资源局签订的土地出让合同，是按4.5的建筑容积率缴纳的土地出让金，如今减少了容积率，政府方面理应退回少开发的8622平方米商业面积的土地出让金2878万元。

但据陆晓初称，政府方面一直不退还土地出让金。

鹰潭市分管该领域的副市长吴文戈接受《中国经济周刊》记者采访表示，要求退土地出让金是要向相关部门打报告的，他没看到相关报告。

“因为被迫强行调整和停工，造成建筑成本及财务成本大大增加。” 陆晓初说，2013年1月，公司开始出现资金短缺，为渡过难关，他变卖了家里所有的资产还不够，最后只能向高利贷借款4140万元(实际只拿到3694万元，其中446万被以中介费名义扣留)。“合同上约定的借款利率是月利率1.86%，即年利率是22.32%，但实际缴纳的是月息6分，即年利率高达72%。”

陆晓初真正的噩梦开始，他说他陷入了一场阴谋。

一年以后，陆晓初无法清偿高额债务，被迫将公司的财务印鉴、银行卡、公章等所有财务资料移交给了放贷人。“放贷人利用他控制财务印鉴的便利，将鑫琥广场的大部分商铺及27层整栋公寓以低价转到了他们的名下，很快又将购房款全部转出，实际并未支付任何购房款，非法占有了鑫琥广场近亿元的房屋资产。”陆晓初说，“更离谱的是，之前我偿还了3000万的高利贷债务，根据放贷人的要求将钱打入了指定第三人的账户中，现在他们居然不承认了。”

鹰潭市房管局副局长刘志林接受《中国经济周刊》记者采访表示，“据说他是被骗了，公安部门正在介入调查，着手落实这个事情。”

但陆晓初说，他以放贷人涉嫌诈骗和职务侵占向鹰潭市月湖区公安分局报案，月湖区公安局却做出了不予受理的决定。“我想到法院去提起民事诉讼，但我已经连诉讼费都交不起了，眼看着只能等死。”

目前，鑫琥广场项目房子已经封顶，部分业主也已搬进去住，但因为水电、绿化、消防等方面尚未通过验收，不能办理房产证，业主一直在闹。“要完成验收，还需要几百万元的资金，我已经是山穷水尽了，而政府方面却迟迟不肯退还给我那部分多缴纳的土地出让金。”陆晓初说，他已经被逼入绝境，“就是叫天天不应的感觉。”

陆晓初的经历并非个案。

据接受《中国经济周刊》记者采访的多位开发商和建筑商粗略估算，80%以上倒闭的开发商是“死于”高利贷。“一旦高利贷上身，便会病毒式发作，最后垮掉。”