京自住商品房用地集中入市遭哄抢 地价明降实升
如果说两周前提出的“自住商品房”概念，对于买房人来说还是雾里看花。那么，在本周一的土地拍卖现场，“自住商品房”用地在众多开发企业的追捧和竞买下，以一种近乎疯狂的方式揭开了神秘面纱。当天北京共成交8宗土地，土地出让金约为88亿元，全年土地累计出让金额为1327亿元。 不仅如此，由于8宗土地要么是竞争配建自住商品房面积，要么是竞争配建保障房面积，导致在土地总体量不变的前提下，普通商品房的实际供应面积是减少的，而开发商获得土地的成本则越来越高，这就使得普通商品房的土地价格实际上不降反升。甚至有业内人士断言，如果这样的土地出让方式依旧成为主流，未来北京的普通住宅市场很可能受制于土地出让成本，不得不追求中高端的豪宅化。 8宗土地一天内成交 土地价格明降实升 周一，北京市国土局的交易大厅人满为患，由于是新政后颇为神秘的自住型商品房用地首次集中公开出让，众多涌入现场的开发商和媒体记者以及业内专家都希望第一时间感受到市场的风向。 出让结果既在意料之中又因市场过于亢奋而出人意料。意料之中的是8宗土地全部实现了出让，无一流拍，总成交金额高达87.69亿元。出人意料的则是商品房的土地价格并未因新政而有所降低，反倒是一些热点区域的地价再次刷出新高，并吸引了万科、中海、中铁建、保利首开等数十家房企的竞买。 由于土地出让采用了限制土地最高成交价，竞争配建的保障房和自住型商品房面积的做法，导致土地的成交价格明降暗升，一方面成交总价不高，但刨去保障房和限售价的自住型商品房后，实际流入交易市场的普通商品房用地的成本则纷纷创下区域新高。 以首先出让的朝阳区东坝地块为例，在报价很快达到21亿元的天花板价格后，保利首开联合体经过了26轮的竞买，以21亿元的价格，另加配建5万平方米的自住型商品房的代价夺得了朝阳区东坝地块，而配建的自住型商品房限价为2.2万元/平方米。 对此，中原地产市场研究部的分析数据显示，该地块在刨除建设限价房和自住型商品房后的因素后，实际楼面价高达37000元/平方米，而目前东坝区域在售的现房商品房项目北京奥林匹克花园销售均价也刚好是37000元/平方米。“面粉”价格再次赶上了“面包”。 除了6宗涵盖自住商品房用地外，昨日成交的还有2宗住宅配建公租房的土地，分别位于亦庄和海淀东升乡。其中，亦庄地块被首开住总联合体经过70余轮竞拍，以12.2亿元配建8.04万平方米公租房拿下，剔除公租房后楼面价高达36000元/平方米。而此前的记录则是今年8月份，融创和葛洲坝联合体在亦庄创下的总价41.2亿元，单价超30000元/平方米的地王价格。 不难看出，虽然周一北京土地的实际成交价格并不高，但由于8宗土地均涉及竞争配建保障房或是限价的自住型商品房面积，明显提高了开发商的成本，导致正常销售的普通商品房成本大幅提高，土地高价难题并未因新政而缓解。 今年土地出让金已达1327亿元 还将有更多自住型商品房土地入市 亚豪机构根据北京市土地整理储备中心数据统计显示，算上本周一的最新成交，2013年北京市土地出让金总额已高达1327亿元，而去年全年的土地出让总金额仅为647.92亿元。 亚豪机构副总经理任启鑫认为，今年以来北京土地市场表现突出，除了政府供地节奏加快外，房企购地热情也十分高涨，而这主要是受到调控之后2011年至2012年度土地市场低迷后遗症的影响。这两个年度内土地出让金的减少使得政府财政收入明显吃力，而供地不足也使得各大房企土地储备明显短缺，濒临“无米下炊”的地步，因此开发商急需在土地市场寻找机会。而周一众多开发商对于土地的追捧，甚至不惜代价地相互竞争保障房和自住型商品房配建面积，也是出于土地储备枯竭，不得不加大拿地力度的考虑。 虽然已近年底，全年的住宅用地供地计划也已完成，但目前土地储备中心挂牌出让的宅地仍有十几宗。而在这其中，大部分土地都涉及“自住型商品房”用地，其中除了顺义新城、门头沟新城、通州于家务等6宗地块有规定面积的“自住商品房”外，其他土地均采取“当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为竞报‘自住型商品房’面积的方式确定竞得人”。也就是这种拔高普通商品房土地价格的出让方式在未来仍将成为主流。 商品房住宅或将泛豪宅化 “高价买来的面粉，一半甚至一大半都用来包包子饺子，剩下的必须做成高价蛋糕才能有的赚。”一位参与了周一土地竞拍的房企负责人向北京青年报记者抱怨道，由于要获得土地除了花钱以外，还要竞争配建限价的自住商品房或保障房，无疑将推高普通商品房的土地价格，而这些普通商品房也不得不逐渐走向高端化。 业内人士就预测，按照北京明年推出的5万套自住型商品房的计划，几乎占到了北京全年新房成交的50%，而在50%的住宅用地计划供应量中，有25%是保障房用地，也就是说，真正的商品房用地只占25%的土地量。依此判断，未来普通商品房市场竞争将更加激烈，地价也会更高，倒逼商品房价格继续上涨。 对此，多家房企负责人也表示，自住型商品房大量推出后，开发企业为了追求利益，将更多地向高端化市场靠拢。 经常在地铁和交通路口发放传单广告，以开发住宅社区起家K2地产，近期也开发转向高端产品。无论是售价27000元/平方米的通州K2玉兰湾，还是门头沟售价33000-42000元/平方米的V7西园，都以当地住宅标杆自称。其相关负责人就表示，获得土地越来也难，成本越来越高，使得开发商更愿意转向开发获利更高的中高端产品。 联美地产集团总裁助理史明也表示，开发商手中有钱没地，就会积极参与土地的竞争，带动价格的上涨，而增加自住商品房用地的配建，无疑将加剧普通商品房土地的上涨，迫使开发商不得不将其打造成中高端的豪宅产品。 霄云路8号的销售负责人吴优也认为，自住商品房比重的大幅增加，使得许多住宅开发商不愿意过多开发刚需楼盘，避免与限价的自住商品房直接竞争，而限制购买等政策也可能在中高端方面逐渐放开，转而用房产税来调控。 除了开发商开始主打中高端产品外，任启鑫还认为，虽然自住商品房被许多人赋予了降房价的期望，但在未来实际成交中，由于自住型商品房的地块供应直接占据了商品住房地块的额度，使得未来纯商品住房用地将大幅减少。而一旦自住型商品房的分配机制出现问题，不能完全保证公平，那么大量轮候人群则不得不又重返商品住宅的购买当中，此时商品住宅市场必将出现更加严重的供需倒挂，对于价格的控制并不能起到预期作用，反而有可能促使该部分市场价格出现进一步上涨。文/本报记者 李桁 |
