“鄂尔多斯最终形成了恶性循环。首先是卖煤的钱变成高利贷,高利贷的钱再进入房地产。最疯狂时期,鄂尔多斯房价是首府呼和浩特的两倍。当时,大家发现地产项目的利润比煤矿的利润还要高。不久,仅鄂尔多斯的开发商就猛增至约400家。”张祖帮说,短时间之内,风险积聚,就这样形成恶性循环,开发商的毛利至少要在100%以上才能维持这个循环。
这一点,李力深有感受。在鄂尔多斯,与当地开发商谈论成本,必谈的是财务成本(即行业内统称的融资成本)。“在鄂尔多斯开发楼盘,包括财务成本在内,净利润要保证在50%以上才可以保证项目正常运转。”李力分析说,就算仅以月息3分来算,仅财务成本就占去利润的80%,再加上项目自身的净利润20%。也就是说,把融资成本算进总成本中,融资成本将占约30%,可见融资成本之高。
据调查,鄂尔多斯当地90%的开发商是民营企业,大多采用的融资方式都是民间借贷。
王强对此也证实。他将这些原因归结到银行的“嫌贫爱富”。“如果能通过民间融资就能正常运转,谁愿意去银行看脸色,等上至少一个月的审批呢?更何况,在鄂尔多斯这个地方,地产商都很难通过银行贷款。”
“当调控一来,房地产整体大势面临去投资化,供需严重不平衡的鄂尔多斯楼市一下子就坍塌了。当时张祖帮从鄂尔多斯相关部门得到一个确切的数据是,当地人均住房达到2.97套,几乎处于零刚需状态。”张祖帮称。
记者走访中了解到,由于没有资金,目前当地的民营开发商已经开始用楼、豪车抵债。据星河湾相关人士透露,他曾经去一个业主办公室那里催尾款,业主直接拿出了六七个亿债单给他看。
据当地金融系统官员透露,自去年开始,鄂尔多斯当地产政府就开始摸底高利贷情况。地方政府对于这场危机目前还未有更好的措施,目前仅是摸底调研,组织一小部分政府团购,另外呼吁银行加大对鄂尔多斯的信贷力度。
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