近日，央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，同时，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，并重申个人住房贷款利率浮动区间下限是基准利率的0.7倍。

记者发现，"7折利率"虽未落地，但其预期正持续发酵，楼市"差别化信贷"日渐明朗。无论是出于"稳增长"之需，还是楼市自身运行规律使然，刚性需求释放势在必行；但在"限购"等调控政策高压之下，房价尚不存在大幅反弹的基础。

"7折利率"预期搅动楼市

对购房者来说，"7折利率"可溯至2009年。金融危机期间，楼市陷入低谷，房贷"7折利率"始出。2010年楼市进入调控期，上半年各银行遂取消7折优惠。2011年，首套房贷利率上浮更成为一种常态。

记者在上海采访发现，和一个多月前相比，目前上海首套房贷利率优惠已经加大，以8.5折为主，少部分客户可以获得8折优惠，但"7折利率"尚无踪影。

一股份制银行上海分行个人金融业务部负责人告诉记者，7折贷款利率大大缩窄存贷款利差，银行不赚钱，没有动力去做，"8折利率可能就是银行的盈亏平衡点了".

有房产中介人士分析，目前五年以上贷款基准利率已从7.05%降到6.8%.按降息后打8折计算，首套房贷实际执行利率是5.44%,相当于原来基准利率（7.05%）的7.7折，已经降到8折以下，这对购房者来说是实实在在的优惠。

不过，虽然"7折优惠"尚属空中楼阁，但在降息等手段影响下，房贷利率下调的预期已在发酵并影响楼市。中原地产上海浦东金桥证大二店经理张容平说，6月以来，客户看房量至少增加了两成，尽管在成交量上还没有直接的体现，但客户心理预期开始转好，出手买房的意愿明显增强。

楼市是否已经走过"底部"?

统计数据显示，5月上海一手住宅成交量为80.63万平方米（6710套），环比增长31.99%;即使跟3月份"小阳春"相比，也有0.92%的增幅。从全国来说，今年前5月，全国商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%,但降幅比前4月缩小1个百分点。

房地产开发投资是更能反映趋势性的指标。今年前5月，国内房地产开发投资为2.22万亿元，较上年同期增加18.5%;其中5月份开发投资为6378亿元，较上年同期增加18.2%,大大高于4月份9.2%的同比增幅。有分析师认为，主要城市房地产市场已经在三四月份触底。中原地产、中投证券等均预计，今年6-8月楼市将"淡季不淡".

"楼市最困难的阶段可能已经过去了。"周忻日前在此间的一次论坛上表示。