闽侯土地市场大爆发 东南网-海峡都市报12月11日讯 近年来，闽侯一个月成交量，就往往能追平甚至反超福州五城区成交数据总和。而从热销板块来看，最初是距离市区较近的上街、南屿，后逐步发展到县城新区、甘蔗，再到如今的荆溪、南通，事实上闽侯已实现多家大型房企战略布局。而从近期的拿地态势来看，闽侯更是进入全面开发的大爆发期。 那么，闽侯楼市利好，对购房者的吸引力会随之增强吗？地价进入快车道，会否直接传导到房价？这又将对福州楼市格局造成怎样的影响？记者邀请多位业内人士将对此进行逐一解读。 本期嘉宾 福晟集团董事常务副总裁何建华 深深地产市场部经理林周 中原地产福州分公司董事总经理蔡俊 闽侯楼市利好，引开发商抢地？ 记者：11月27日，闽侯出让的6幅地块，成交金额高达50亿元左右，福州实力房企几乎悉数到场争地。而在12月5日，中海在上街拿下的地块，楼面价更是高达6412元/平方米，直逼福州市区。为何闽侯能在价格飙升的背景下仍吸引到实力房企悉数争抢？ 何建华：开发商在闽侯土地拍卖市场上争抢，主要还是由于市中心如今少有大规模土地放量，即使有也面临极高的拿地成本。相较之下，闽侯地价虽然在大幅跃升，但还是处在洼地阶段，还有较大增值空间。福晟从2007年开始就已经在闽侯拿地，目前已经是第四个项目。尽管从目前来看，南通还比较偏僻，仍存在“小短板”，但随着新南港大桥开通，以后穿过金山可很快到达南通，再加上周边区域奥特莱斯、高端的物流产业园和农副产品交易市场等配套的落定，这里成为“下一个金山”前景可期。
蔡俊：开发商热衷闽侯拿地，主要是在开发几十亩的小项目和百亩以上的中大项目上，所耗费的人力物力基本一致，所以在福州鲜有放量的时候，开发商更愿意拿能持续滚动周期更长的闽侯项目。再者，原来闽侯的“郊县”概念近年已经被成功打破，在很多购买者眼中，闽侯已经是市区的一部分，福州甚至八县客户都已把闽侯当做福州的土地延伸，实现融入。 林周：“市区限购，闽侯火了”，近两年正是这句话的真实写照。如今福州市区限购升级，而闽侯并未纳入。 作为不限购的闽侯区域，对购房者的吸引力势必会有所增强。拿我们官邸项目作比，今年6月底首度开盘到本月初年内最后一次开盘，半年之间实现快速走量13栋，整个项目只剩下三栋产品，均价也从最初的8000元/平方米，上升到11000元/平方米，可见购房者对区域和项目的认可。目前闽侯的成交已经超过福州市区，在强大的购买力支撑下，开发商将更加看好闽侯后市的发展，加快入驻闽侯的步伐。 全面“万元时代”，购买力能支撑？ 记者：如今闽侯上街、南屿等率先成熟起来的区域，房价已经进入“万元时代”。闽侯本来的购买力以低价来吸引大量刚需和投资客，在大量开发和价格抗性增强的背景下，未来会有足够多的购买力接盘吗？ 林周：上街板块可以说是闽侯最早成熟起来的区域，从2008年开始，伴随着大学城的一系列政策扶持、配套升级而一路走高。此后，到了2012年，三盛、龙旺、阳光、群升、泰禾和我们的项目纷纷进驻南屿，南屿的开发和房价也都开始提速。今年以来，闽侯县城也伴随着世茂御龙湾、正荣润园、博仕后龙港城等项目的热销，实现快速成熟。未来，南通的发展可能会稍微缓慢一些，但荆溪在“闽侯不过江”的距离优势和大力开发下，势必迈入快车道。 何建华：未来闽侯全面破万是肯定的。因为福州还是有足够多的购买力可以支撑的，作为沿海经济发达省份福建的省会城市，周边的很多人才都往福州会集，以前都是五区八县来买房，现在闽西闽东都来福州置业了。从社会群体分析，外地的客群已经不仅是投资了，很多人是真正要入驻这个城市，是希望孩子来这儿学习生活，继而就业的。 闽侯土地升温，牵动市区土地“发热”？ 记者：今年福州开发商拿地出现明显的“外热内冷”态势——外出拿地多，拿外围地多。而市区大部分地块均以底价摘牌，甚至还有多幅地块出现流拍现象。闽侯土地市场热度趋高，对福州土地市场的影响几何？ 蔡俊：“外热内冷”有两大 背景，一是福州推地少，条件苛刻。二是目前开发商们地块紧缺，急需增加土地储备，尤其是较大面积的地块，满足未来的开发需求。这就造成闽侯地块一经推出，大家必定争相抢地的局面。当然，外围的土地升值，肯定是会推动中心城区土地市场同步加温的，尤其在福州旧城改造高额拆迁补偿的背景下，市中心旧城改造地块一经放出，结果可想而知。 何建华：这主要还是看地块特质，因地段而异。像福晟这几年主要采取的策略就是在市中心发展商业地产，目前我们在市区已经有5栋写字楼了。毕竟，在价格合理的情况下，开发商自然是更倾向留在市区开发。但这次我们在闽侯回到住宅开发，就是觉得遇到了合适的机遇，我们的地块预计在春节开工，目前正在做前期的产品研发和定位。 福州楼市格局，快销为王和两极分化？ 记者：随着闽侯进入全面大开发时期，会否继续使需求向外溢出，这对福州楼市格局的影响几何？ 蔡俊：在福州市区的高房价和闽侯区域的逐步成熟的背景下，越来越多的刚需购房者向外溢出是可以预见的。而外围区域开发商可能会主攻80-100平方米的刚需户型，满足市场最大的配额，争取快销为王。此外，越来越多的开发商也会在外围推出SOHO等小户型低总价产品，作为产品搭配，以期争取更多投资客群，世茂上游墅和凤翔湖滨世纪推出的SO-HO产品就是代表。 林周：除此之外，市中心的项目也会越来越两极分化。部分开发商会以开发中高端小户型为主攻方向，以实现控制总价快速去化的目的。而另外一部分开发商则会把市中心项目往“超高端”上引导，作为自己打品牌树形象的代表作，追求高溢价。(海峡都市报) |
