3月12日，来自福建省工商局的消息称，从3月1日起正式实施《注册资本登记制度改革方案》，由于简化了住所（经营场所）注册登记程序，经有利害关系的业主同意，允许将居民住宅登记为住所（经营场所），即俗称的“住改商”。这也意味着，福州市自2011年5月起开始的住宅无法注册为公司地址的政策或将改变。同时，这一条款的出现，引起了很多人的关注，对于一些投资写字楼、住宅的业主而言，他们开始关注“住宅禁商令”的松绑是否会对当前写字楼租、售市场带来影响？而处于成熟商圈的住宅，是否能获得更大的租金收益？ 对写字楼市场冲击不大 记者：就福州市场来看，当前写字楼供应量比较充足，“住宅禁商”的松绑是否会对写字楼租、售市场带来影响？ 蔡俊：自2011年实施“住宅禁商令”以来，其实取得的效果并不会很明显，依然还有不少中小企业以挂靠的形式，在住宅楼里办公。而原先选择写字楼办公的企业，也不会因为“住宅禁商令”松绑而放弃在写字楼办公，去选择住宅办公。因此，就这个政策来说，心理影响大于实际影响。 徐鹏志：目前写字楼成本比较高，一般是中大企业出于公司形象的考虑，选择正规的写字楼进行办公，才更显示企业的实力和品位，因此这些写字楼的客户群并不会受到影响，对一手写字楼市场不会产生影响。 记者：中高档写字楼的客户群可能比较稳定，但是一些中低档写字楼会不会受到冲击？ 蔡俊：高档写字楼的定位不可能是一些小公司，是瞄准大型的企业集团、具有实力的企业，因此这些群体并不会受新政策的影响。而租赁住宅作为办公场所的小企业一直都有，并没有因为之前的“住禁商”政策而搬离，这也说明，企业根据自身盈利能力来选择办公场所，和政策放松并没有很大关系。同时，加上市场上新的写字楼不断增加，而且配套越来越完善，使得企业对写字楼的需求更高。 徐鹏志：从目前一些新建的写字楼建设进度来看，明年会有很多新写字楼投入使用，原来在五四路CBD，以及东街口商圈的一些早期写字楼，由于时间原因已经老旧而无法满足部分企业的发展需要，因此这些企业必然要搬入新的写字楼，这些旧的写字楼就会腾出，在这“腾笼换鸟”的过程中，就导致市场上旧写字楼供应量会有所增加，租金下降。记者：有观点认为，“住宅禁商令”的解禁，其实是放宽了中小企业的生存空间，长远来看是培育了写字楼的潜在客户群体，您赞成这种观点吗？
蔡俊：从目前的经济大环境看，政府应该更多地鼓励自主创业和多元化发展，保住更多企业生存和发展。中小企业能生存下来，当经济条件好转时，这些企业会快速发展，在需要讲求企业形象的时候，就要到正式的写字楼办公，因此，长期来看，是会促使写字楼需求持续爆发。徐鹏志：写字楼与住宅的价格差异较大，导致很多中小创业者不得不考虑成本的问题，从而选择住宅办公。而对中小企业，政府应该更要宽容地支持，使他们有更大的发展潜力，等企业发展到一定阶段时，他们必然会搬往办公条件更好的写字楼或者是商铺，可以说，是对写字楼市场提供了更长远的支撑。 成熟商圈住宅或将受欢迎 记者：新政策会不会对住宅市场带来推动？ 蔡俊：住改商的主体是住宅，住宅的主要功能是住，商业服务配套相比较写字楼、商铺等肯定有先天的不足。从目前市场上的产品来看，纯居住概念已经深入人心，特别是购房者对房地产投资越来越理性，购房更多的是以自住为主。虽然说解禁令允许在住宅内办公，但是作为商用仅为小部分，并不是主流，因此能影响住宅市场的效果很小。 徐鹏志：从住宅角度来看，“住禁商”解禁，是对房地产市场供应量的调控和对资源进行的优化调控，将有利于促进小户型住宅的走量，而在租赁方面，部分成熟区域的住宅出租率也会有所上升，但是总体来说影响不会太大。 记者：处于成熟商圈的住宅或者沿街的住宅，是否能获得更大的收益？ 蔡俊：目前福州成熟商圈基本都在市中心区域，而这些区域的房价本身已经不低，甚至有些地方的房价超过了一些写字楼的价格，因此，在核心CBD区域的住宅，要提高租金是很正常的。 徐鹏志：就目前整个住宅市场来看，处于商圈边上的二手房源，其租金每年都在不断上涨，而一手房的价格也比较高，特别是现在福州几个成熟商圈周边，可售住宅数量有限，销售就会“紧俏”，这就导致吸引更多的人投资购买，未来租金还会出现一定的上涨空间。 SOHO投资更注重配套 记者：在2011年“住宅禁商令”后，商业地产SOHO产品纷纷出现并风靡市场，随着“住宅禁商令”松绑，SOHO产品会不会面临冲击？蔡俊：SOHO产品主要以投资客为主，今年来看，整个投资环境并不太理想，这很大程度上影响了SOHO市场，同时其他的一些投资产品也会受到影响。因此，并不能认为是“住宅禁商令”放松后所带来的影响。 徐鹏志：福州市场上，有闲钱投资的客户不在少数，但受投资渠道少的影响，依然会有大量的资金流入房地产市场，而SOHO不限购不限贷的政策以及投资门槛低的优势，有很大的吸引力，这就导致SOHO市场一度热销。其实，现在很多SOHO产品更偏向居住型，“住宅禁商令”虽然会分流一部分客群，但是整体影响不大。 记者：对于投资环境的改变，以投资客为主的SOHO产品应该如何调整营销策略？或者开发商在接下来是不是要调整产品设计及供应比例？ 蔡俊：整个投资环境变淡，开发商应该转变思维快速回笼资金，以走量为主。对于资金实力雄厚的开发商来说，他们虽然也是要快速走量，但是不需要以降价的方式来带动销量，而是要不断增加配套，如商业、交通、生活方面配套，让产品更有竞争力。 徐鹏志：以前市中心区域的SO-HO产品都卖得很好，而受到土地供应结构调整，SOHO不断向市区外围发展，不过外围对SOHO投资认知度相对较低，在弱市之下，开发商更是要积极转变营销策略，通过调整产品规划和推盘方式进行差异化的运作。同时，推动客户购买，产品价格依然很关键。(东南快报) |
