房价下跌毁约退房将难如愿 六类情形可要求退房

东南网-海峡都市报闽南版3月2日讯（记者 潇璇）

核心提示

购买的房子，签订合同之后，售楼部推出更低折扣的优惠，能不能申请退房？以往碰到这种情况，购房者或许能以“情事变更”诉诸法院，申请开发商予以退房，但是2月19日之后，自从最高人民法院下发《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》(下称《通知》)之后，情况将有所改变。

房价波动引发纠纷 以往多为协调解决

去年年初，购房者林先生按揭购买了一套房，当时的折扣优惠为9.8折。缴纳定金并签订合同后不久，国家调控政策日渐紧缩，对于低迷的市场，该楼盘开发商出台了一系列措施，以促进销售，其中包括按揭贷款可申请9.6折。

林先生越想越觉得自己亏了，拖着没有缴纳首付款，随后又向开发商提出退房申请。被拒绝后，林先生诉诸法律请求支持，最后经法院调解，开发商同意退房，并退还了部分定金。

林先生的遭遇并非个案。近年来，房价的上涨使得房地产纠纷逐年增多，而随着楼市调控政策的深入，房价波动引起的交易纠纷也不少见。

据一些法律界人士介绍，购房者与开发商签订商品房预约合同后，因房价波动或提高首付款比例，导致购房者不按约定缴纳首付款或申请银行按揭贷款的情况时有发生。在实际解决过程中，开发商一般不会依据合同约定没收定金，而是通过协商或诉讼的方式，希望购房者依约履行合同。在房价出现大波动时，也有开发商会通过赠送现金券或车库的方式，或给予更大折扣，以求购房者不解除合同。

房价下降申请退房 如今或难得到支持

2月份之前，类似于以上案例的纠纷发生时，或许可以以情事变更申请退房。然而，自从2月19日高院发布《通知》之后，再碰到此类纠纷时，情事变更或难适用，而因房价下降而退房的申请将难以得到支持。

对于房产纠纷案件，《通知》要求各级人民法院在审理房地产纠纷案件时，要严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展。

福建泉中律师事务所律师郑文峰介绍，所谓“情事变更”，是指在合同有效期间，非因当事人双方的原因，发生定约时难以预料的情事变更，如维持合同发生当时的效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。严格适用情事变更原则，源于最基本的法理与常识——依法订立的契约应当严守，不能随意变更乃至解除。

郑律师说，其实早在2009年，最高人民法院也曾出台过《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知，但是里面提到情事变更时，使用的是“慎重适用”。而此次《通知》对于情事变更用了“严格适用”字眼，意味着明确了价格变化是市场经济规律决定的，大家在签订合同时就应该考虑市场风险问题，既然签订了合同就要遵守契约精神。就个人理解，今后法院在受理类似降价退房等纠纷时，或将不再使用情事变更的原则。

房价有涨有跌 购房应考虑市场风险

《通知》一出，引起了许多购房者的关注和讨论。不少购房者以为，今后退房的难度将更大，退房的门槛将大大提高。郑律师表示，严格适用情事变更，并不代表任何情况下都不适用，在购房过程中，如果开发商有保价保值的承诺，还是可以以情事变更来申请退房。

郑律师还说，房价有涨有跌，市场风险无法避免，建议购房者在购房时对市场有个深入的了解，避免房价出现较大波动时，因心理失衡导致消费纠纷。另外，购房时不要草率预付定金或签订合同，应该对看中的房产的实际情况进行考察，或通过种种方式充分了解。

对于此次《通知》中对房地产纠纷更加明确的规定，房地产人士表现得较为淡定。该人士表示，泉州楼市价格相对平稳，因价格波动而申请退房的情况较为少见，所以该《通知》对泉州楼市应该不会产生太大的影响。不过从某个角度而言，房价随着市场变化而波动的情况属于正常现象，购房者应该理性面对房价涨与跌，购房时应该多作比较，慎重而购之。

□延伸阅读

六类情形

可以要求退房

《通知》的出台，限定了因房价下降而申请退房的门槛，但是并非任何情况都不允许申请退房。那么根据法律规定，哪些情形中购房者可以申请退房？

郑律师介绍，如果新的调控政策出台导致原来签订的购房合同难以履行，比如首付比例提高消费者难以承担，银行贷款无法获批使得消费者难以履行合同的，适用情事变更原则。在签订合同后，消费者出现重大意外，比如失去经济来源，导致无法正常履行合同的，也可以请求解除合同。此外，另有以下六类法定退房情形：

第一类是套型误差。需要说明的是，这种情形适用于按套计价的预售房屋。

第二类是购房合同无效。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，购房人有权退房。

第三类是面积误差。凡实际测量的面积与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值中，有一项超出3%的，购房人有权退房。

第四类是规划设计变更。

第五类是购房合同被依法撤销但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。

第六类是房屋主体结构质量不合格而导致退房。主体结构指的是承重墙、梁、柱等，当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房。