【项目名片】 蔡塘社区发展中心 全市首个集体商业发展项目 蔡塘社区发展中心（蔡塘广场）处于厦门岛内“黄金”地段，它位于厦门中心区域，西临忠仑公园，北临吕岭路，规划总用地面积约3.1万平方米，建筑面积约12.8万平方米，项目投资总额6亿元，是全市首个集体商业发展项目。根据规划， 19层主楼部分今后将重点打造成五星级酒店；地面4层商业中心部分引进高端零售商店、高档百货中心、影院、美食广场等；而地下1层、2层，主要作为超市、地下停车库，提供600多个停车位。地下一层的大润发超市已投入使用，经营面积达2万多平方米。东百百货将于8月底开业，酒店将于2015年上半年开业。
蔡塘发展中心建成集商业、酒店、超市等一体的多功能城市综合体。 厦门日报讯（文/记者 郭筱淳 通讯员 洪重华） 276万元，这是蔡塘发展中心（蔡塘广场）大润发超市开业第一天的营业额，刷新了该超市福建区开业当天销售额新纪录。而对于蔡塘社区2000多名居民而言，这样好的销售业绩具有非凡的意义。 作为全市首个集体商业发展项目，蔡塘发展中心的命运与每个居民紧紧联系在一起，这个项目将改变他们的生活，它的发展成果将惠及子孙后代。今年9月，他们就将收获自己种下的果实——获得第一笔股份分红。 蔡塘居民们正共同编织着一个财富梦想:他们率先创新“政府引导、自我拆迁、招商先行、全民入股、共同发展”的发展模式，从居民变成股民，一同投资兴建属于他们的大型现代服务业城市综合体，引来一大批知名企业入驻。换个角度来看，他们的财富梦想，也是产业转型之路的厦门缩影，更是“美丽厦门·共同缔造”的一个“美丽范本”。 1、一只“无形之手” 发挥着关键作用 “靠建住宅或办公楼出租升值空间有限，我们决定投资建设更有市场前景的中高端商业城市综合体。”
蔡塘片区正发生翻天覆地的变化。 与厦门岛内的许多老村落一样，蔡塘社区的命运与征地拆迁紧紧联系在一起。自2006年，市委、市政府开始对湖边水库进行综合整治和开发以来，被列入改造范围内的蔡塘社区加速推进征地拆迁。 为了解决被征地居民的后顾之忧与生活来源，市委、市政府置换了3.1万平方米的土地作为蔡塘社区居民发展用地。此后，发展用地征地拆迁工作得到湖里区、江头街道两级领导高度重视与大力支持，他们成立一线拆迁指挥部，深入社区开动员部署会宣传政策与发展前景，调动了居民们的积极性；发展中心项目筹备之初，湖里区委、区政府指导社区组建由社区两委、支部书记、小组组长、妇女组长、老人协会会长构成的领导小组，发展中心所有建设、招商事宜通过领导小组讨论决定，由居民代表表决通过，最后进行实施，确保发展中心各项工作更加合理化、透明化。 如果说，政府是一只有形之手引导蔡塘发展中心稳步发展，那么市场化运作就是一只无形之手，为“蔡塘模式”的成功埋下伏笔。 有了土地，如何实现发展用地价值与收益最大化？“靠建住宅或办公楼出租升值空间有限，我们决定建设投资更有市场前景的中高端商业城市综合体。”社区副书记王振作说。蔡塘社区邀请专业风险评估公司进行市场调查，为项目“量身”规划设计。经过综合评估与规划，最终由居民入股投资建设商业城市综合体的方案得到了居民们的认可。这只是蔡塘迈向市场化运作的第一步。 蔡塘发展中心项目正式启动后，社区专门成立了资产管理委员会，所有资产由全体股民共有，组建内部组织结构，选举股民代表，建立资产管理制度，对项目收益、资金管理、风险管控、股份分红等进行管理，同时，还成立监事会对资产进行监督。更重要的是，社区还专门设立蔡塘物业管理公司，聘请职业经理人负责发展中心的日常物业管理与服务。 “先招商后建设，这样的新模式可不是我们凭空想出来的，而是被居民们‘逼’出来的。”
随着居民资产的提升，蔡塘生活环境变得越来越美。 全民入股投资项目、先招商后建设……一开始，蔡塘人就走出了一条与众不同的发展模式。 入股投资兴建集体项目，蔡塘居民对这样的发展模式并不陌生，早在上世纪90年代初，蔡塘就通过集资的方式办起了农民股份制企业，并取得了成功。因此，居民们很快就接受了入股集资建设发展中心的决策。“工业时代已成过去，集体开发建设现代服务业项目可是一件惠及子孙后代的大好事。”蔡塘居民唐明发的一席话说出了大多数蔡塘居民的心声。 而招商方式的创新则是“蔡塘模式”一大亮点。“先招商后建设，这样的新模式可不是我们凭空想出来的，而是被居民们‘逼’出来的。”社区党支部书记曾敬礼说。项目筹备之初，很多居民就提出这样的疑虑:项目建成了，能租出去吗？谁会来租？为了给居民吃一颗“定心丸”，蔡塘社区走出了这步“险棋”。 而正是这步“险棋”为蔡塘发展中心引来不少商业巨头，大润发、东百集团、中影等一批大型现代服务业企业争相入驻。“‘量身定做’是这个项目最大的优势。” 福建东百集团股份有限公司负责人叶志荣道破其中的原因。他说，刚开始也担心会出现资金、规划方面的问题，让他们没想到的是，蔡塘发展中心项目规划方面充分考虑企业的需求，不断进行改进和完善，更增加了他们在这里兴业的信心。 除了招商模式的创新，蔡塘社区还在合作模式、企业选择方面探索新路。在合作方面，社区确定了整体出租的模式进行招商，具体分为百货部分（含影院）、超市部分、酒店部分；在承租方选择方面，社区为企业设立了“门槛”:一要有实力，二要有品牌，第三才考虑租金。而在信誉保障方面，由于招商结束到商业中心开业至少需要两年的时间，为了确保承租方履行合同，为股民投资多加一道“保险”，在与承租方签订意向书或合同后即要求企业交纳押金，开业时无息返还。 3、一支坚强班子 带居民共同致富 “蔡塘发展中心汇聚所有百姓的心血，我们身上更是肩负着所有百姓的信任，这个项目只能成功不能失败！” 凡事的成功，都离不开人的力量。沿着“蔡塘模式”发展轨迹，我们走近这样一支富有公心、责任心、充满战斗力的团队——他们就是蔡塘社区居委会的党员干部们。 在征地拆迁中，社区“两委”、党员干部主动靠前，为群众办实事、解难题；社区骨干充分发挥带头示范作用，党员代表带头签协议，居民小组主动腾让集体厂房，用实际行动营造早拆迁早受益共致富的浓厚氛围，打消了居民的疑虑，居民们纷纷主动配合拆迁。 在项目招商、建设中，他们“变身”为专业招商团队、建筑队。为了能招到好商、大商，在一年里，他们带领居民代表、小组长多次前往香港、深圳、上海、南京等地，逛遍各大商场、酒店，寻找合适的企业项目；为了让项目建设保质保量、加快建设，社区干部们专门向品牌地产项目“偷师学艺”，组织居民成立工程监督小组进驻工地现场“监工”。当然，他们也面临着巨大的压力。作为社区的带头人，曾敬礼承受着前所未有的压力，“蔡塘发展中心汇聚所有百姓的心血，我们身上更是肩负着所有百姓的信任，这个项目只能成功不能失败！” 自2010年蔡塘发展中心正式启动以来，每天晚上7点，书记曾敬礼、副书记王振作与工程建设负责人、企业工程部负责人等都会准时在工地指挥部集合开协调会，解决项目建设遇到的问题与困难。而这样的会，4年来从未间断。7月17日，蔡塘社区发展中心大润发超市开业，社区所有干部来到现场，熙熙攘攘的购物人群中，很多入股居民挂着灿烂的笑容，热情地跟他们打着招呼。此时，蔡塘社区副书记薛宝珠眼眶有些湿润,她动情地对记者说，“这么多年所有的努力都是值得的。” 【解读】 “蔡塘模式”创新亮点 【政府引导】 打消“拆穷了”的顾虑 2006年蔡塘社区列入湖边水库综合整治开发改造范围。为解决大量被征地人员的发展出路，市委、市政府支持社区用原来人均15平方米的企业用地换取了人均30平方米的商业用地，建设全市首个集体发展用地项目。区委、区政府专门成立开发建设领导小组，帮助协调项目前期工作；研究确定由国企代建、社区自主管理，邀请市规划院专家编制设计方案，确保项目高标准规划建设；指导社区成立筹建处，建立集体讨论、居民代表表决等民主决策机制；组建工作组进社区宣传，打消居民拆迁“拆穷了”的顾虑，区国投公司还先行垫付了1.7亿元拆迁资金。 【自我拆迁】 早拆迁早受益共致富 社区有一个好的带头人和坚强的领导班子，在征地拆迁中社区“两委”主动靠前、勇于担当，为群众办实事、解难题；社区骨干充分发挥带头示范作用，党员代表带头签协议，居民小组主动腾让集体厂房，用实际行动营造早拆迁早受益共致富的浓厚氛围；居民群众怀着对共同兴建发展中心的憧憬，从一开始疑惑抵触的态度变成了主动配合、自我拆迁。社区发展中心2010年3月发布征地公告，年底被拆迁户就全部签订拆迁协议，没有发生一起群众上访，取得“政府支持、群众满意”的双赢效果。 【招商先行】 知名企业抢先入驻 建设了以后要租给谁？面对居民的疑虑，社区自主探索了“先招商后建设”的方式。邀请专业策划公司进行市场调查，将发展中心定位为“商业综合体＋五星级酒店”的中高端商业中心，项目建设前先行引进了大润发、东百百货、中影数字影院和万佳国际酒店等有实力、有品牌的承租方。同时，在项目设计和建设阶段，让商家代表提前介入“量身定做”，不仅让入驻的商家满意，更避免了“返工”，加快了建设速度。招商先行，不仅确保了项目竣工后顺利投入运营，也让居民吃下定心丸，积极参与投资入股。 【全民入股】 居民自筹资金2亿多元 发展中心总投资约6亿元，实行全员参股、集资兴建、集体管理，惠及全体“村改居”原始居民。每位入股居民需缴纳14.5万元，但是还有约10%的困难户没有能力入股，为此，社区与厦门农商银行蔡塘支行结成战略合作关系，按国家的基准利率为107户困难户（208人）办理了2500万元贷款，确保了每一位有认购条件的居民都能入股，社区居民自筹资金2亿多元，实现居民入股率近100%。同时，农商银行按基准利率为社区办理了10年按揭，为发展中心建设提供3亿元贷款，解决了项目资金问题。 【共同发展】 每人每年增收3万元 发展中心的建设带来了显著的共同效益，可算四笔账:一是环境账，原来杂乱无章的集体厂房变成现代商业区，带来周边环境和品质大提升；二是资产账，发展中心预计市值15亿元，年租金收益将达到5000多万元，每位入股居民坐拥资产70多万元，每月可分红两千多元，每年收入约3万元；三是子孙账，拆迁改造造福了子孙后代，改善了生活环境，创造了源源不断的财富；四是和谐账，由“要我拆”变成“我要拆”，在和谐拆迁中解决了发展出路，缩小了贫富差距，提高了群众幸福感。 19年前就是“亿元村” 蔡塘社区位于厦门本岛湖边水库南面，地处湖里区与思明区的交界处，隶属于湖里区江头街道，辖区面积1.25平方公里，户籍人口2182人，外来人口约6万人。1995年，蔡塘社会总产值就已经突破了亿元大关，成为全省“亿元村”。截至2013年，社区总资产达3.5亿元，财政收入1332万元。
刚刚开业的大润发超市生意火爆。
蔡塘发展中心吸引市民前来购物。（本版图/本报记者 王火炎摄） 【记者手记】 蔡塘效应 本报记者 郭筱淳 这不是记者第一次走进蔡塘。自2010年蔡塘发展中心启动以来，记者就一路跟踪采访，记录了这个项目“成长”的点点滴滴。 记者看到，从居民到股民，蔡塘居民不仅只是多了一重身份。它的背后是城市化进程中，“村改居”社区在失去大量土地后，居民该如何生存和发展的问题；从摸索到创新，蔡塘人更实现了社区从“被动改造”到“共同缔造”的转变，为厦门的“村改居”社区发展提供一种成功的发展样本。 如今，我们欣喜地看到，“蔡塘模式”所产生的“蔡塘效应”正不断释放出正能量:在湖里，枋湖、五通、马垅等很多“村改居”社区对“蔡塘模式”进行总结与提升，探索符合自己需求的发展方式，其中，枋湖社区发展中心已经开工建设，这个投资达8亿元的城市综合体项目将成为厦门最大社区发展中心。 |
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